「家を売っても、住み続けられる」——その前に
「リースバック 仕組み」「リースバック デメリット」——そう検索してこのページにたどり着いた方は、自宅や親の家を「売ってまとまったお金にしたいが、住み続けたい・すぐには出られない」という事情をお持ちのことと思います。
先にお伝えすると、よしもと空き家相談所はリースバックを行っていません。仲介（市場で買主を探す売却）の専門です。だからこそ、事業者の営業トークとは違う中立の立場から、リースバックの仕組みと注意点、そして通常の売却と比べてから決めるという順番をお伝えできます。
結論：
- リースバックは「自宅を売って、家賃を払いながら住み続ける」仕組み。まとまった資金を一括で受け取れる
- ただし売却価格は市場の相場より低くなりやすく、毎月の家賃も生じる。契約が定期借家だと、期間満了で住み続けられないこともある
- 国土交通省もガイドブックで「急いで契約せず、通常の売却など他の手法と比較し、家族と相談を」と呼びかけている
- 損しない順番は「まず仲介の査定で相場を知り、それからリースバックの条件と比べる」
リースバックとは——売却と賃貸借がセットの仕組み
リースバックとは、住んでいる住宅を売却して現金を受け取り、売却後は毎月賃料を支払うことで、その住宅に引き続き住むサービスです（国土交通省の呼称。「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれます）。
流れにすると、こうなります。
- 自宅をリースバック事業者に売却する（売買契約）→ まとまった売却代金を一括で受け取る
- 同じ事業者と賃貸借契約を結ぶ → 毎月の家賃を払って、同じ家に住み続ける
ポイントは、自宅の所有権が事業者に移ることです。売った瞬間から、その家はあなたの持ち物ではなくなり、あなたは「借りて住む」立場になります。固定資産税や大規模な修繕費の負担がなくなる一方で、通常の賃貸と同じく、設備の改変には貸主（事業者）の承諾が必要になるなど、これまでと同じ使い方ができるとは限りません。
リースバックが向いているケース
リースバックが悪い仕組みというわけではありません。次のように「住み続ける必要があり、かつ資金化も同時にしたい」事情がある場合には、選ぶ合理性があります。国土交通省のガイドブックでも、次のような利用例が紹介されています。
- 高齢者施設への住み替えを控えている — 入居可能になるまでは今の家で暮らしたいが、入居一時金などまとまった資金も今のうちに用意したい
- 実家の建て替え・二世帯化の資金を作りたい — 完成して転居するまでは今の環境で暮らし続けたい
- 引っ越し先が決まるまでの当座の住まいを確保しつつ現金化したい — 売却と住まいの確保を一度に済ませたい
いずれも共通するのは「当面は同じ家に住み続ける事情がある」点です。逆にいえば、住み続ける事情がないのであれば、価格面で有利になりやすい通常の売却を先に検討したほうがよい、ということでもあります。
リースバックの注意点——契約前に必ず確認したい4つ
ここが本題です。国土交通省は2022年に「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表し、消費者向けに注意点を整理しています。以下はそのガイドブックをもとにした、契約前に必ず確認したいポイントです。
1. 売却価格は市場の相場より低くなりやすい
リースバックの売却価格は、通常の売却相場より低く設定される傾向があります。事業者は買い取った物件を賃貸で運用し、将来売却して利益を出すことを前提にしているためです。
ガイドブックは、提示された売却価格が「相場から大きく外れていないか、複数の事業者や宅建業者に意見を聞く」よう勧めています。実際に、市場での取引価格とかけ離れた著しく低い価格で売ってしまったというトラブル例も紹介されています。まず相場を知ることが、この差を見抜く唯一の方法です。
2. 毎月の家賃が生じる——「受け取る額」と「払い続ける額」を比べる
一括でまとまった資金を受け取れる反面、住み続ける限り毎月の家賃を払い続けます。ガイドブックは「『売却で受け取る金額』と『数年かけて賃料として支払う金額』のどちらが高いか、契約前に自分で計算して比較する」よう促しています。受け取った資金が家賃の支払いでいずれ底を突く、途中で家賃が増額されて資金が不足する、といった可能性も考えておく必要があります。
3. 契約が「定期借家」か「普通借家」か
住み続けられる期間は、賃貸借契約の種類で大きく変わります。
- 普通借家契約 — 借主が希望すれば原則として更新でき、住み続けやすい
- 定期借家契約 — 契約で定めた期間の満了により契約が終了する。貸主・借主双方が合意すれば「再契約」で住み続けられるが、貸主が再契約を拒めば退去しなければならない
「ずっと住み続けられると思っていたら定期借家契約で、更新を断られて退去することになった」というトラブルは、ガイドブックでも代表例として挙げられています。契約の種類・期間・更新や再契約の条件を、契約書の記載でしっかり確認しましょう。事業者が住宅を第三者に売却して貸主が変わり、新しい貸主から再契約を拒まれる可能性がある点にも注意が必要です。
4. 買い戻しは「当然の権利」ではない
「将来買い戻せる」と広告や説明で示されることがありますが、ガイドブックは買い戻しは当然の権利ではなく、条件次第の約束ごとだと明言しています。「いつまでに」「いくらで」買い戻せるのかを、口約束ではなく契約書の具体的な条項で確認し、その買戻し価格が自分に払える額かどうかを冷静に検討することが大切です。
出典：国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」（令和4年6月発行）。急いで契約せず、通常の売却など他の手法とも比較し、必要に応じて家族・親族とも相談しながら検討を進めるよう呼びかけています。
通常の仲介売却との比較
「住み続ける」という一点を除けば、資金化の手段としては通常の仲介売却という選択肢があります。両者を並べると、判断の軸が見えてきます。
| 項目 | リースバック | 通常の仲介売却 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場相場より低くなりやすい | 市場相場で売れる可能性がある |
| 住み続けられるか | 家賃を払えば住み続けられる（契約の種類・期間による） | 原則は引き渡しで退去。ただし決済・引き渡し時期を調整し一定期間住み続けられる場合も |
| 現金化のスピード | 早い（売買と賃貸借を同時に締結） | 数ヶ月が目安（物件・価格による） |
| その後の負担 | 毎月の家賃が生じる | 家賃は生じない |
ガイドブックも、「自宅に住みながら資金を確保したい場合、通常の売却を選んで決済・引き渡し時期を事業者と調整する方法のほうが、自分のライフプランに適していることもある」と指摘しています。「住み続ける＝リースバックしかない」とは限らないのです。
買取と仲介の違いを整理した空き家の買取と仲介はどちらが得？も、価格と手取りの考え方の参考になります。
リースバックを決める前にやること
後悔しないために、契約前に次の3つを済ませておくことをおすすめします。
- 通常の仲介査定を受けて、市場の相場を知る（無料・売る義務なし）。提示された売却価格・家賃が妥当か判断する基準になります。査定で何を見るかは空き家の査定で見られるポイントにまとめています
- 家族・親族に相談する。まとまった資金と住まいに関わる大きな契約です。急かす営業トークをうのみにせず、落ち着いて決めましょう
- 複数の選択肢を比べる。リースバックの提示条件と、通常の売却（売却タイミングの考え方も参考に）を並べ、「手元にいくら残るか」で判断する
県外にお住まいの方へ——親の家のリースバックを勧められたら
「香川の実家に住む高齢の親が、リースバックを勧められている」——県外にお住まいのお子さん世代から、こうしたご相談をいただくことがあります。親御さんが一人で営業を受け、内容を十分に理解しないまま契約しかけている、というケースは少なくありません。
こういうときこそ、契約前に家族が関わることが何よりの歯止めになります。まず落ち着いて、相場と条件を第三者に確認する。それだけで、著しく低い価格や不利な賃貸借条件を避けられます。
当所は、県外にお住まいの方でも現地に来ることなく、香川のご実家の相場感の確認や売却のご相談を進められます。LINEでの写真査定、オンラインでの重要事項説明、契約書の郵送を組み合わせれば、遠方からでも手続きは完結します。詳しくは香川の実家を現地に行かず売却する流れをご覧ください。
まとめ：住み続ける事情がなければ、まず相場を知る
- リースバックは「自宅を売って、家賃を払いながら住み続ける」仕組み。所有権は事業者に移る
- 売却価格は相場より低くなりやすく、毎月の家賃が生じる。定期借家だと期間満了で退去を求められることもある
- 買い戻しは当然の権利ではない。「いつまでに・いくらで」を契約書で確認する
- 国交省も「急がず、通常の売却と比較し、家族と相談を」と呼びかけている
- 損しない順番はまず仲介査定で相場を知り、条件を比べてから決める
よしもと空き家相談所はリースバックを行っていません。仲介専門のため、特定の売り方へ無理に誘導する理由がなく、「このケースは住み続ける事情があるのでリースバックも選択肢です」と思えば、その旨も正直にお伝えします。
香川・高松の不動産の査定・ご相談は無料です。リースバックを勧められて迷っている方も、お問い合わせからお気軽にどうぞ。LINEでのご相談も受け付けています。
※本記事は2026年8月時点の一般的な情報をまとめたものです。個別の契約内容・税務・法律の判断については、契約前に専門家にご確認ください。
