結論： 空き家の査定額は「立地・土地・建物・法的条件」の4点で決まり、所有者の準備次第で印象を上げられます。
- 査定は基本無料。何を見られるかを知れば納得して進められる
- 清掃・残置物の処分・書類準備・日常管理は今日からできる加点ポイント
- 価格の根拠をきちんと説明できる会社を選ぶのが、高く売るコツ
高松市の不動産会社が、査定で見られるポイントと査定額を上げる方法を解説します。
査定で何を見ているのか
「この家、いくらで売れるんだろう？」
空き家の売却を考えたとき、まず気になるのが査定額です。査定は基本的に無料ですが、何を基準に価格が決まるのかを知っておくと、納得感を持って売却を進められます。
ここでは、不動産会社が査定で見ているポイントと、査定額を上げるためにできることを解説します。
査定で見られる主なポイント
1. 立地・交通アクセス
査定額に最も大きく影響するのが立地です。
- 最寄り駅やバス停からの距離
- スーパー、病院、学校などの生活利便施設
- 前面道路の幅と接道状況
- 周辺の環境（騒音、日当たり、眺望）
高松市の場合、ことでん沿線やJR高徳線の駅近くは需要が安定しています。一方で、車がないと不便なエリアは需要がやや低くなる傾向があります。
2. 土地の条件
建物が古い場合、査定の中心は土地の価値になります。
- 面積 — 広さだけでなく、使いやすい形状かどうか
- 形状 — 整形地（四角い土地）は高評価。旗竿地や不整形地は減額要因
- 間口 — 道路に面する幅。広いほど有利
- 用途地域 — 建てられる建物の種類や大きさに影響
- 境界の確定状況 — 境界が未確定だと減額要因
3. 建物の状態
築年数だけでなく、実際の状態も査定に反映されます。
- 構造 — 木造、鉄骨造、RC造で耐用年数が異なる
- 雨漏り — 天井や壁のシミは大きな減額要因
- シロアリ被害 — 構造に影響する深刻な問題
- 設備の状態 — キッチン、浴室、トイレなどの水回り
- リフォーム履歴 — 屋根や外壁の塗装、水回りの交換など
4. 法的条件
見落としがちですが、法的な条件も査定額に影響します。
- 建築基準法への適合 — 既存不適格建築物ではないか
- 再建築の可否 — 接道義務を満たしているか
- 抵当権の有無 — ローンが残っていないか
- 借地権の有無 — 土地が借地の場合は条件が変わる
査定額を上げるためにできること
すぐにできること
1. 室内の清掃・整理
査定員も人間です。きれいに片付いた家と、残置物が散乱した家では印象が大きく異なります。
- 不要な残置物を処分する
- 水回りを清掃する
- 窓を開けて換気し、カビ臭を軽減する
2. 庭の手入れ
外観の第一印象は重要です。
- 雑草を刈る
- 伸びた庭木を剪定する
- ゴミや不用品を片付ける
3. 書類の準備
以下の書類があると、査定がスムーズに進みます。
- 登記簿謄本（法務局で取得可能）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築確認通知書（あれば）
- リフォーム履歴の記録（あれば）
- 測量図・境界確認書（あれば）
コストをかけて価値を上げる方法
リフォームは慎重に
「リフォームすれば高く売れるのでは？」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
- リフォーム費用を回収できるかは物件次第
- 買主が自分好みにリフォームしたい場合もある
- まずは不動産会社に相談してから判断を
費用対効果が高いのは、水回りの簡易清掃や、外壁の高圧洗浄など、比較的低コストで見栄えが良くなる作業です。
日頃の管理が査定額に直結する
実は、査定額を最も確実に守る方法は日常的な管理です。
- 定期的な換気でカビを防ぐ（空き家の換気は月何回・1回何分？）
- 通水で配管を守る
- 目視点検で小さな不具合を早期発見
空き家管理サービスを利用されている物件は、管理されていない物件に比べて状態が良好で、査定額にもプラスに働きます。サービスの選び方は高松市の空き家管理サービスの選び方をご覧ください。
査定は「比較」で決まる
不動産の査定は、基本的に取引事例比較法で行われます。近隣で実際に売れた物件と比較して、プラス・マイナスの要因を加味して算出します。
そのため、同じエリアでも物件の状態によって査定額は大きく異なります。まずは査定を受けて、ご自身の物件の位置づけを把握することが大切です。あわせて空き家を売却するベストなタイミングも読んでおくと、売り出しの判断がしやすくなります。
もう1つ注意したいのが、仲介の「査定額」と買取業者の「買取価格」は別物だという点です。買取は市場相場の6〜8割が目安になります。違いと使い分けは空き家の買取と仲介はどちらが得？にまとめています。
よしもと空き家相談所では、宅建士・空き家管理士1級の資格を持つ代表が無料で査定を行っています。「まだ売るかどうか決めていない」という方も、まずはお問い合わせから物件の価値を知ることから始めてみませんか？LINEでのご相談も受け付けています。
