査定で何を見ているのか
「この家、いくらで売れるんだろう？」
空き家の売却を考えたとき、まず気になるのが査定額です。査定は基本的に無料ですが、何を基準に価格が決まるのかを知っておくと、納得感を持って売却を進められます。
ここでは、不動産会社が査定で見ているポイントと、査定額を上げるためにできることを解説します。
査定で見られる主なポイント
1. 立地・交通アクセス
査定額に最も大きく影響するのが立地です。
- 最寄り駅やバス停からの距離
- スーパー、病院、学校などの生活利便施設
- 前面道路の幅と接道状況
- 周辺の環境（騒音、日当たり、眺望）
高松市の場合、ことでん沿線やJR高徳線の駅近くは需要が安定しています。一方で、車がないと不便なエリアは需要がやや低くなる傾向があります。
2. 土地の条件
建物が古い場合、査定の中心は土地の価値になります。
- 面積 — 広さだけでなく、使いやすい形状かどうか
- 形状 — 整形地（四角い土地）は高評価。旗竿地や不整形地は減額要因
- 間口 — 道路に面する幅。広いほど有利
- 用途地域 — 建てられる建物の種類や大きさに影響
- 境界の確定状況 — 境界が未確定だと減額要因
3. 建物の状態
築年数だけでなく、実際の状態も査定に反映されます。
- 構造 — 木造、鉄骨造、RC造で耐用年数が異なる
- 雨漏り — 天井や壁のシミは大きな減額要因
- シロアリ被害 — 構造に影響する深刻な問題
- 設備の状態 — キッチン、浴室、トイレなどの水回り
- リフォーム履歴 — 屋根や外壁の塗装、水回りの交換など
4. 法的条件
見落としがちですが、法的な条件も査定額に影響します。
- 建築基準法への適合 — 既存不適格建築物ではないか
- 再建築の可否 — 接道義務を満たしているか
- 抵当権の有無 — ローンが残っていないか
- 借地権の有無 — 土地が借地の場合は条件が変わる
査定額を上げるためにできること
すぐにできること
1. 室内の清掃・整理
査定員も人間です。きれいに片付いた家と、残置物が散乱した家では印象が大きく異なります。
- 不要な残置物を処分する
- 水回りを清掃する
- 窓を開けて換気し、カビ臭を軽減する
2. 庭の手入れ
外観の第一印象は重要です。
- 雑草を刈る
- 伸びた庭木を剪定する
- ゴミや不用品を片付ける
3. 書類の準備
以下の書類があると、査定がスムーズに進みます。
- 登記簿謄本（法務局で取得可能）
- 固定資産税の納税通知書
- 建築確認通知書（あれば）
- リフォーム履歴の記録（あれば）
- 測量図・境界確認書（あれば）
コストをかけて価値を上げる方法
リフォームは慎重に
「リフォームすれば高く売れるのでは？」と思われるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。
- リフォーム費用を回収できるかは物件次第
- 買主が自分好みにリフォームしたい場合もある
- まずは不動産会社に相談してから判断を
費用対効果が高いのは、水回りの簡易清掃や、外壁の高圧洗浄など、比較的低コストで見栄えが良くなる作業です。
日頃の管理が査定額に直結する
実は、査定額を最も確実に守る方法は日常的な管理です。
- 定期的な換気でカビを防ぐ
- 通水で配管を守る
- 目視点検で小さな不具合を早期発見
空き家管理サービスを利用されている物件は、管理されていない物件に比べて状態が良好で、査定額にもプラスに働きます。
査定は「比較」で決まる
不動産の査定は、基本的に取引事例比較法で行われます。近隣で実際に売れた物件と比較して、プラス・マイナスの要因を加味して算出します。
そのため、同じエリアでも物件の状態によって査定額は大きく異なります。まずは査定を受けて、ご自身の物件の位置づけを把握することが大切です。
KC合同会社では無料で査定を行っています。「まだ売るかどうか決めていない」という方も、まずは物件の価値を知ることから始めてみませんか？
