旧耐震の住宅も、売却を検討できます。中古住宅として使ってもらうか、古家付き土地として売るか、更地にするかは、建物の状態と土地の需要によって変わります。
耐震改修や解体を先に決めず、査定と工事の見積もりを比べてください。相続した家では、税の特例の対象になるかも確認します。
旧耐震基準とは——1981年6月1日が境界
「旧耐震」「新耐震」という言葉は、建物がどの耐震基準で建てられたかを表します。境界になるのは昭和56年（1981年）6月1日です。
- 旧耐震基準：建築確認日が昭和56年5月31日以前
- 新耐震基準：建築確認日が昭和56年6月1日以降
新耐震基準は、震度6強〜7クラスの大地震でも倒壊・崩壊しないことを目標に設計された、現在の耐震設計の土台となる基準です。この改正は宮城県沖地震（1978年）の被害を受けて行われました。
「建てた年」ではなく「建築確認日」で見る
ここで間違えやすいのが、判断の基準日です。旧耐震か新耐震かは、**建物が完成した日（竣工日）ではなく、建築確認済証が交付された日（建築確認日）**で決まります。
建築確認から完成までは数ヶ月〜1年ほどかかるため、たとえば「昭和56年に完成した家」でも、建築確認が5月31日以前なら旧耐震です。逆に、確認が6月1日以降なら新耐震になります。境界の前後1年ほどの築年数の家は、自己判断せず書類で確かめてください。
確認する書類は次のとおりです。
- 建築確認済証・検査済証（新築時の書類。実家の権利証や書類箱に残っていることが多い）
- 登記事項証明書（建物の「新築年月日」から築年を確認できる）
旧耐震の家が売りにくいと言われる理由
旧耐震の家は、新耐震の家に比べて売りにくい傾向があるのは事実です。主な理由は3つあります。
1. 買主の安全性への不安 「大きな地震で倒れないか」という不安は、購入をためらう最大の要因です。耐震性の裏づけがないと、そのまま住みたい買主は慎重になります。
2. 住宅ローンが通りにくいことがある 金融機関によっては、旧耐震の物件に対して住宅ローンの審査を厳しくしたり、融資期間を短くしたりする場合があります。買主がローンを組みにくいと、その分だけ買える人が限られます。
3. 税制優遇が使いにくい買主側の事情 住宅ローン控除など、買主が受けられる税制優遇のなかには、新耐震または耐震基準適合が条件になっているものがあります。旧耐震のままだと買主側でこうした優遇を使いにくい場合があります。
ただし、これらは「売れない」という話ではなく、「価格と売り方で調整すれば買主は見つかる」という話です。実際、築年数の古い家は建物の価値をほぼ見込まず、土地を中心に評価するのが実務の一般的な考え方です（木造は築20年ほどで建物の市場価値がゼロに近づき、築30年を超えると土地値中心になります）。旧耐震だから売れないのではなく、そもそも古い木造は土地として売る、と捉えると整理しやすくなります。
それでも売れる——旧耐震の3つの選択肢
旧耐震の家には、大きく3つの売り方（選択肢）があります。どれが正解かは、建物の状態と土地の需要で変わります。比較します。
| 選択肢 | どんな買主に売るか | 向いているケース |
|---|---|---|
| ① そのまま中古住宅 | リフォーム前提・現況で住みたい人 | 建物の傷みが軽く、まだ住める状態 |
| ② 古家付き土地 | 建て替え・リフォームどちらも検討する人 | 土地に一定の需要があり、建物価値は見込まない |
| ③ 解体して更地 | 新築用地を探す人 | 建物が危険、または更地需要が強い立地 |
① そのまま中古住宅として売る 傷みが軽ければ、リフォームを前提とする買主に現況のまま売れます。買主が判断しやすいよう、住宅の状態を専門家が調べる「インスペクション（建物状況調査）」を活用する方法もあります。
② 古家付き土地として売る 建物の価値を見込まず、土地をメインに売り出す方法です。解体費を先に負担せずに済み、建物を残すことで住宅用地の特例が続き、土地の固定資産税が上がりません。多くの旧耐震の家は、まずこの形が無難です。
③ 解体して更地にして売る 建物が危険な状態だったり、周辺で新築が多く更地需要が強い立地では、更地のほうが早く・高く売れることがあります。ただし解体費（木造で坪3〜5万円、30坪なら約100〜150万円が目安）を先に負担し、更地にすると住宅用地の特例が外れて固定資産税がおおむね3〜4倍に上がる点に注意が必要です。
②と③のどちらを選ぶかは、古家付き土地のまま売る？解体して更地で売る？判断基準で詳しく比較しています。解体を検討する場合の高松市の補助金は高松市の空き家解体補助金まとめをご覧ください。
高松市の耐震診断・改修補助という選択肢
「売る前に少しでも安心して住める状態にしたい」「耐震性を確かめてから売り方を決めたい」という場合、高松市の補助制度を検討する選択肢があります。
高松市には、旧耐震の木造住宅を対象にした耐震診断・耐震改修の補助制度（高松市住宅耐震改修等事業）があります。対象は昭和56年5月31日以前に着工した戸建住宅・長屋住宅・併用住宅で、これはまさに旧耐震の家の条件と重なります。
参考として、香川県の住宅耐震補助（高松市も窓口）では、以下のような補助枠が案内されています（香川県住宅耐震ポータルサイト）。
- 耐震診断：一定の条件で自己負担2,000円程度で受けられるケースあり
- 本格的な耐震改修：上限115万円
- 簡易な耐震改修：上限57.5万円
- 耐震シェルター・耐震ベッド：上限23万円
※補助額・補助率・受付期間は年度や市町によって異なります。令和8年度の高松市の詳細と受付状況は、必ず下記の窓口でご確認ください。
- 窓口：高松市 建築指導課（本庁舎9階）
- 電話：087-839-2488
耐震診断や改修工事そのものは、建築士事務所や施工会社が行うものです。当所は不動産の売却を専門とする立場から、「補助を使って耐震改修してから売るのがよいか、それとも古家付き・更地で売るほうが手取りが残るか」といった売却全体の損得の見通しをご提案します。改修費をかけても売却価格に反映されにくいケースもあるため、工事の前に一度査定を挟むのが安全です。
相続空き家の3,000万円控除の要件を確認する
ここが、旧耐震の家を「相続で受け継いだ方」にとって最大のポイントです。
相続した空き家を売るときに使える3,000万円特別控除（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）は、対象となる家屋の条件が「昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋」と定められています。
つまり、旧耐震の家こそが、この特例の主な対象なのです。売りにくいとされる旧耐震が、税制の面ではむしろ有利という逆転が起きます。
- 譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除でき、税金がゼロになるケースもある
- 適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの売却
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売る必要がある
- 売却価格が1億円以下であること
- 2024年改正で、売却翌年2月15日までに買主が耐震改修または解体した場合も対象に（売主が先に耐震改修・解体しなくてよい）
- その家を相続した相続人が3人以上の場合は、控除額が1人あたり最大2,000万円に縮小
たとえば長期譲渡所得の税率は20.315%ですから、譲渡所得2,000万円なら本来約406万円の税金が、特例でゼロになることもあります。制度の詳しい条件と計算例は相続空き家の3000万円控除とは？条件と節税額を解説で解説しています。
重要なのは、旧耐震のまま古家付きで売っても、買主が翌年2/15までに解体・耐震改修すればこの特例が使えるという点です。売主が先に耐震改修や解体をしなくても控除の道が残されています。
なお、税制の適用可否や有利不利の判断は税理士にご確認ください。当所は税務相談を受ける立場にはありませんが、対象になりそうかどうかの初期の目安づけと、期限から逆算した売却スケジュールのご提案まではサポートできます。
県外にお住まいの方へ
香川の実家が旧耐震で、しかもご自身は県外にお住まい——という方は少なくありません。「耐震のことも税金のこともよくわからないまま、遠方で放置している」というご相談を数多くいただきます。
当所は、遠方からの売却に対応しています。
- LINEで写真を送っていただく写真査定
- IT重説（オンラインでの重要事項説明）
- 契約書類の郵送でのやり取り
現地確認から書類のやり取りまで、こちらで進められる部分は代行しますので、遠方にお住まいでも売却を完結できます。売却のタイミングに迷う場合は空き家を売るタイミングはいつ？判断の考え方も参考になります。
県外オーナー向けの進め方は遠方からでも売れる｜県外オーナーの空き家売却にまとめています。あわせてご覧ください。
参考資料・情報確認日
- 高松市「住宅耐震改修等事業」（対象＝昭和56年5月31日以前に着工した戸建・長屋・併用住宅／窓口＝建築指導課・本庁舎9階・087-839-2488。年度ごとの補助額・受付状況は要確認／最終確認日：2026年7月26日）
- 香川県住宅耐震ポータルサイト（耐震診断・耐震改修の補助枠。交付決定前の契約は補助対象外／最終確認日：2026年7月26日）
- 日本耐震診断協会・香川県住宅耐震ポータル（旧耐震／新耐震の境界＝昭和56年6月1日施行。判断は建築年でなく建築確認日／最終確認日：2026年7月26日）
- 租税特別措置法（被相続人の居住用財産＝相続空き家の3,000万円特別控除。対象は昭和56年5月31日以前に建築された家屋・適用期限2027年12月31日／最終確認日：2026年5月28日）
ご相談について
建物の状態や、売却までにかけられる費用をお聞きし、売り方をご提案します。ご相談・査定は無料で、お問い合わせまたはLINEで受け付けています。
※本記事は2026年8月時点の情報です。耐震基準・補助制度・税制は改正される場合があります。補助の詳細は高松市建築指導課、税の適用可否は税理士または税務署にご確認ください。
