結論： 相続した空き家を売るとき、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除でき、税金がゼロになるケースもあります。
- 主な条件は昭和56年（1981年）5月31日以前の建築・被相続人が一人住まい・相続開始から3年目の年末までに売却
- 家屋は耐震改修するか解体して売却（2024年改正で買主が翌年2/15までに行う場合もOK）
- 相続人が3人以上だと控除額は2,000万円に縮小（2024年改正）
適用期限は2027年12月31日までの売却。節税額の計算例と条件を高松市の宅建士が解説します。
相続した空き家の売却、税金が心配ではありませんか？
「親から実家を相続したけれど、売ったら税金がたくさんかかるのでは？」
このような不安から、空き家の売却をためらっている方は少なくありません。
実は、相続した空き家を売るときに使える「3,000万円特別控除」（正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）という制度があります。条件を満たせば、売却益から最大3,000万円を差し引けるため、税金がゼロになるケースも珍しくありません。
この記事では、制度の概要、いくら節税になるのか、適用条件、そして2024年の改正ポイントまで、高松市の宅建士がかみ砕いて解説します。
なお、相続した空き家を売却する全体の流れは相続した空き家を売却するにはで解説しています。あわせてご覧ください。
3,000万円特別控除とは？
亡くなった方（被相続人）が一人で住んでいた家を相続し、一定の条件を満たして売却した場合に、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる特例です。
不動産を売って利益が出ると、通常はその利益に対して約20%の税金（所得税・住民税）がかかります。この特例を使えば、利益のうち3,000万円までは課税されません。
適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの売却です。これまで税制改正のたびに延長されてきた制度ですが、次の延長があるかは決まっていません。逆に言えば、期限まであと1年半。売却には数ヶ月かかるため、検討中の方は早めに動くことをおすすめします。
いくら節税になる？具体的な計算例
譲渡所得は「売却価格 −（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した古い家は親が買ったときの資料が残っていないことが多く、その場合の取得費は「売却価格の5%」とみなされます。そのため、譲渡所得が大きくなりやすいのが相続不動産の特徴です。
【例】相続した実家を2,200万円で売却した場合
| 項目 | 特例なし | 特例あり |
|---|---|---|
| 売却価格 | 2,200万円 | 2,200万円 |
| 取得費（5%）＋譲渡費用 | 200万円 | 200万円 |
| 譲渡所得 | 2,000万円 | 2,000万円 |
| 特別控除 | なし | ▲3,000万円（2,000万円まで） |
| 課税される所得 | 2,000万円 | 0円 |
| 税額（税率20.315%） | 約406万円 | 0円 |
特例を使うだけで、約406万円の税金がまるごとゼロになります。手続きの手間を考えても、使わない理由がない制度です。
※税率20.315%は、所有期間5年超の長期譲渡所得の場合（所得税15%＋復興特別所得税0.315%＋住民税5%）。相続では親の所有期間を引き継ぐため、ほとんどのケースで長期譲渡に該当します。
適用条件のチェックリスト
この特例は節税効果が大きい分、条件が細かく定められています。主な条件を確認しましょう。
- 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋である
- マンションなど区分所有建物ではない
- 亡くなった方が一人暮らしだった（相続直前に同居人がいない）
- 相続してから売却まで、誰も住んでいない・貸していない・事業に使っていない
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却する
- 売却価格が1億円以下
- 家屋が耐震基準を満たすか、解体して売却する（2024年改正で緩和あり・後述）
- 親子や夫婦など特別な関係の相手への売却ではない
このほか、市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要です（高松市の場合は市役所の担当窓口に申請します）。
なお、亡くなった方が老人ホームに入所していた場合でも、要介護認定を受けて入所していたなど一定の条件を満たせば対象になります。
2024年改正のポイント
2024年（令和6年）1月1日以後の売却から、制度が一部変わりました。古い情報のまま判断しないよう注意してください。
改正1：売却後の耐震改修・解体でもOKに（緩和）
従来は、売主が売却前に耐震改修するか解体して更地にする必要がありました。改正後は、売却した年の翌年2月15日までに買主側が耐震改修または解体を行った場合でも特例が使えるようになりました。
売主が解体費用（木造30坪で90〜150万円程度が目安）を先に負担しなくてよいケースが増え、格段に使いやすくなっています。
改正2：相続人が3人以上だと控除額は2,000万円に（縮小）
従来は相続人の人数にかかわらず1人あたり3,000万円でしたが、改正後はその家を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円になりました。
| 相続人の数 | 控除額（1人あたり） |
|---|---|
| 1〜2人 | 最大3,000万円 |
| 3人以上 | 最大2,000万円 |
兄弟が多いご家庭では控除額が減るため、遺産分割の際に「誰が相続するか」も含めて検討する価値があります。
取得費加算の特例との比較（併用不可）
相続した不動産の売却では、もう一つ「取得費加算の特例」という制度もあります。支払った相続税の一部を取得費に上乗せして、譲渡所得を減らせる制度です。
ただし、この2つは同じ不動産について併用できません。どちらか有利な方を選ぶ必要があります。
| 比較項目 | 3,000万円特別控除 | 取得費加算の特例 |
|---|---|---|
| 控除・軽減額 | 最大3,000万円 | 支払った相続税の一部 |
| 相続税の納税 | 不要（払っていなくても使える） | 必要（払った人のみ） |
| 期限 | 相続開始から3年後の12月31日まで | 相続税の申告期限の翌日から3年以内 |
| 有利なケース | ほとんどのケース | 相続税が高額な場合 |
そもそも相続税を払っていない方（相続税には基礎控除があり、多くの方は非課税です）は取得費加算を使えないため、3,000万円特別控除一択です。相続税が高額だった方のみ、どちらが有利か税理士に試算してもらいましょう。
注意点：期限と確定申告を忘れずに
期限は二重にある
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 制度自体の期限が2027年12月31日であること
両方を満たす必要があります。たとえば2024年に相続した場合、本来の期限は2027年末ですが、売却活動には3〜6ヶ月かかるのが一般的です。期限ギリギリでは間に合わないリスクがあります。
確定申告をしないと適用されない
この特例は、売却した翌年に確定申告をして初めて適用されます。「税金がゼロになるなら申告不要」ではありません。申告しなければ特例なしの税額をそのまま課税されてしまいます。確認書などの添付書類も必要なので、早めに準備しましょう。
まとめ：まずは「使えるかどうか」の確認から
相続空き家の3,000万円特別控除は、数百万円単位の節税につながる強力な制度です。一方で、「昭和56年以前の建築か」「一人暮らしだったか」「3年以内に売れるか」など、条件の確認が欠かせません。
よしもと空き家相談所（KC合同会社）では、相続した空き家の売却を数多くお手伝いしており、特例の対象になりそうかどうかの初期確認から、売却スケジュールの逆算までサポートします。相続不動産サポートで詳しいご案内をしています。
「うちの実家は対象になる？」という段階のご質問でも構いません。まずはお問い合わせからお気軽にご相談ください。査定は無料です。
※本記事は2026年5月時点の情報です。税制は改正される場合があります。適用可否は税理士または税務署にご確認ください。
