結論： 空き店舗を貸すプロセスは「相談→現地確認・賃料査定→入居者募集→内見対応・条件交渉→賃貸借契約」の5ステップです。費用は成約時のみで、媒介報酬の上限は借賃の1ヶ月分＋消費税（貸主・借主の合算）。契約形態は普通借家か定期借家かで「いつ物件が戻ってくるか」が大きく変わります。県外に住んでいても、現地対応はすべて代行できるので来県ゼロで進められます。
商店街の空き店舗や店舗付き住宅を持て余しているオーナーが「貸したいが、どこから手をつければいいかわからない」と感じるのはよくあることです。この記事では、高松市を拠点に事業用物件の賃貸仲介に取り組む宅地建物取引士の視点で、手続きの全体像から費用・契約の実務まで整理します。
空き店舗を貸すまでの流れ
「空き店舗を貸す」と決めてから入居者と契約が結ばれるまでは、大きく5つのステップがあります。
ステップ1：相談
出発点は「貸せるか・貸すとしたらどんな条件が現実的か」を確認することです。物件の概要（所在地・建物面積・築年数・現在の利用状況）と、「いつから貸し出せるか」「どんな業種に貸したいか」などの希望条件をヒアリングします。希望賃料がある場合もこの段階で共有していただいて構いません。
査定や相談を受けること自体は費用が発生しません。「まだ迷っている」段階でも、情報収集のご相談として大歓迎です。
ステップ2：現地確認・賃料査定
担当者が物件を実際に確認し、賃料の目線と募集条件の方向性をご提案します。周辺の成約事例や競合物件の状況を参考に、早期成約を狙える賃料帯を一緒に検討します。建物の状態・残置物の有無・修繕が必要な箇所もこの段階で確認します。
ステップ3：入居者募集
レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録と賃貸ポータルサイトへの掲載で、広く入居者候補にリーチします。業種ターゲットが絞れる場合は、その業種向けの告知チャネルも組み合わせます。
ステップ4：内見対応・条件交渉
内見の案内と、賃料・保証金・原状回復の範囲・造作の取り扱いなどの条件交渉を代行します。オーナーが県外にお住まいの場合も、この工程はすべて当所が現地で対応します。
ステップ5：賃貸借契約
契約内容の確認・書類の準備サポートから締結まで一括対応します。「普通借家か定期借家か」など契約形態の選択はこの段階で確定します。入居者が決まって初めて仲介料が発生します。
賃料はどう決まるか
店舗・事業用物件の賃料は、「周辺の成約事例」「立地条件」「ターゲット業種の需要」の3つが影響します。住宅と異なり公表されている統計データが乏しいため、実際の取引事例をもとに個別に判断するのが実態です。
ターゲット業種の考え方も重要です。飲食店か物販か、それとも事務所か——業種によって求める床面積・設備・駐車場の台数が変わります。香川では「駐車場あり」が来店型業種の必須条件に近く、店前や隣接地に駐車スペースがあるかどうかで候補テナントの幅が大きく変わります。
高松市内では、ことでん沿線・JR高徳線の駅近エリアや、スーパー・医療機関が集積するロードサイドに需要が集中する傾向があります。同じ商店街でも通行量の多い「メインストリート沿い」と「路地奥」では条件が大きく変わります。
具体的な賃料の水準は物件ごとに近隣成約事例を確認してからご提示します。査定の考え方もあわせてご覧ください。
費用はいつ・いくらかかるか
媒介報酬（仲介手数料）
事業用（非居住用）賃貸の媒介報酬は、昭和45年建設省告示第1552号に基づき、貸主・借主から受け取れる合計が借賃の1ヶ月分＋消費税以内と定められています。居住用賃貸では貸主・借主それぞれへの請求が原則0.5ヶ月に制限されますが、事業用の場合は合計1ヶ月以内であれば配分が自由です。
入居者が決まるまで仲介料は発生しません（成功報酬型）。募集広告費や現地調査費が別途かかることはありません。
火災保険・修繕費
契約にあたって貸主側で検討が必要なものとしては、火災保険（建物部分）と入居前の修繕・清掃費用が代表的です。物件の状態や入居者との交渉内容によって変わるため、査定・現地確認の段階で方向性をご相談ください。
契約形態を選ぶ——普通借家と定期借家
空き店舗を貸す際の契約形態は「普通借家」と「定期借家（定期建物賃貸借）」に分かれます。どちらを選ぶかで「いつ物件が戻ってくるか」が変わるため、貸す前にしっかり検討が必要です。
普通借家
一般的な賃貸借契約です。期間満了時に更新するのが原則で、貸主からの更新拒絶・解約申入れには「正当事由」が必要です（借地借家法28条）。正当事由とは「自分でその場所を使う強い必要性」などの実質的な理由のことで、「他の用途に使いたい」「賃料を改定したい」程度では認められないことがほとんどです。
「将来は自分でその場所を使いたい」「ある時期に売却を検討している」という場合、普通借家で貸し出すと想定より長く貸し続けることになるリスクがあります。
定期建物賃貸借（借地借家法38条）
契約期間の満了で契約が終了し、更新がありません。「5年後に確実に返してほしい」というケースに向いています。ただし定期借家として有効に成立させるためには、次の2つの要件が必要です。
- 書面による契約（公正証書その他の書面で締結する）
- 契約前に「更新がなく、期間の満了により契約が終了する」旨を書面で事前説明する（口頭だけでは不可）
国土交通省のリーフレットによると、事前説明書面を交付せずに説明した場合、定期の定めが無効となり普通借家扱いになります。手続きの漏れが後のトラブルにつながるため、契約書面の作成は宅建士に任せることをおすすめします。
原状回復と造作の取り決め
店舗賃貸では、退去時の原状回復の範囲と、テナントが設置した厨房設備・内装（造作）の取り扱いを契約時に明記しておくことが重要です。「造作を買い取るか、撤去させるか」「スケルトン状態に戻すかどうか」は業種や物件によって異なります。後で揉めないよう、入居前に書面で確認します。
貸す前の準備
残置物の片付けと清掃
店舗を賃貸に出す前の最大のハードルの一つが残置物の片付けです。以前に営業していた設備や什器、個人の荷物が残ったままでは内見時の印象が悪く、成約が遠のきます。
処分方法には、①廃棄業者に依頼して撤去してから貸し出す、②残置物のある状態のまま引き渡す「現状貸し」の2択があります。現状貸しは入居者が自分でスケルトンにする手間とコストを負担する代わりに、賃料や保証金を相場より抑えた設定にするのが一般的です。残置物の量と入居者候補の業種特性を見て判断します。
「現状貸し」という選択肢
以前の設備をそのまま引き継ぎたい同業種（例：飲食店を飲食店に貸す）のテナントを探す場合は、現状貸しが双方にとって合理的になることがあります。一方、業種を問わず幅広く募集するなら、スケルトン渡しのほうが候補テナントの間口が広がります。
用途変更について
住宅として使われていた建物を店舗として活用する場合など、建物の用途が変わるケースでは用途変更に関わる行政手続きが必要な場合があります。用途変更の要否や手続きの詳細は建築士などの専門家にご確認ください。当所では手続き内容のご案内と専門家のご紹介を行っています。
県外にお住まいの方へ
「香川に物件があるが、自分は東京・大阪に住んでいて現地対応できない」というオーナーは多くいらっしゃいます。
よしもと空き家相談所では、現地確認・内見の立ち会い・鍵の管理・条件交渉まですべての現地対応を代行しています。オーナー様は書類への署名・捺印と必要な判断だけをしていただければ、来県ゼロで賃貸仲介を進めることができます。
また、入居者が決まるまでの空き期間も建物を良い状態に保つことが大切です。空き家管理サービス（ワンコイン500円(税込)〜・スタンダード5,500円(税込)）を活用すれば、月1回の巡回・換気・通水で内見時の印象を維持できます。
遠方から香川の物件を活用する方法の全体像は県外からの売却・活用まとめにまとめています。
まとめ
- 空き店舗を貸す流れは「相談→現地確認・査定→募集→内見・交渉→契約」の5ステップ
- 媒介報酬は成約時のみ発生。上限は借賃1ヶ月分＋消費税（事業用は貸主・借主合算で配分自由）
- 普通借家は「正当事由なしに更新拒絶できない」、定期借家は「期間満了で確実に終了するが書面による手続きが必要」
- 残置物の処理は内見前に方針を決め、「現状貸し」か「撤去後貸し」かを選ぶ
- 県外在住のオーナーも現地対応はすべて代行
当所の空き店舗活用サービスの全体像は空き店舗活用のご案内にまとめています。「うちの物件は貸せるのか」「どのくらいの賃料が見込めるか」——まずは現状を確認するところから始めましょう。お問い合わせまたはLINEでお気軽にご相談ください。
空き家・空き店舗の活用の選択肢（売却・賃貸・管理保有の比較）は空き家の活用方法を比較もあわせてどうぞ。
出典・参考（2026年7月6日確認）
