結論： 境界が未確定の土地でも売却はできますが、確定測量済みの土地に比べて買主が集まりにくく、価格や住宅ローンの面で不利になりやすいのが実情です。
- 境界を確定せずに登記簿の面積で売る「公簿売買」という選択肢はある
- ただし測量・筆界の特定は土地家屋調査士の専門領域。当所が行うことはできません
- まずは査定で境界標の有無を確認し、確定測量が要るかどうかを見極めるのが出発点
高松市で仲介を専門とする「よしもと空き家相談所」が、境界未確定の土地の売り方を整理します。
お盆に気づいた「境界標が見当たらない」
お盆に家族で集まり、誰も住まなくなった実家をいよいよ売ろうと決めた——そんなご相談が、この時期には増えます。
いざ動き出そうとして、ふと気づくことがあります。「そういえば、この土地の境界標がどこにあるのか分からない」。庭の隅を探しても杭やプレートが見当たらない。隣の家との境も、昔からのブロック塀があるだけで、それが正しい境界なのかどうか誰も知らない——。
境界があいまいなまま売っていいのか。先に測量が必要なのか。ここでつまずいて売却が止まってしまう方は少なくありません。順番に見ていきましょう。
「境界未確定」とはどういう状態か
筆界と所有権界は別のもの
土地の境界には、性質の違う2つの線があります。
- 筆界（ひっかい） — 土地が登記されたときに定められた、公的な区画線。隣り合う所有者どうしが合意しても勝手に動かすことはできません
- 所有権界 — その土地の所有権がどこまで及ぶかを示す線。当事者の合意などで決まります
法務省は、筆界と所有権界は「一致することが多いものの、必ずしも一致しない」としています。長年のあいだにブロック塀や生垣の位置が少しずつずれ、実際に使っている範囲（所有権界のイメージ）と、登記上の区画（筆界）が食い違っていることは珍しくありません。
「境界が未確定」とは、ざっくり言えば、この筆界がどこなのか、隣地の所有者との間で確認・合意ができていない状態を指します。境界標（コンクリート杭や金属プレートなど）が失われていたり、測量図が古かったりすると、この状態になりがちです。
境界標がない＝ただちに問題、ではない
境界標が見当たらないからといって、その土地が売れなくなるわけではありません。ただ、「どこまでが自分の土地か」を客観的に示せない状態は、売買の場面でいくつかの不利を生みます。ここが次のポイントです。
なぜ売却の場面で問題になるのか
境界が未確定だと、主に3つの面で引っかかります。
1. 買主の安心が得られにくい
買主にとって、土地の広さと範囲は購入判断の土台です。境界があいまいだと「本当にこの面積があるのか」「塀の外側は自分の土地なのか」が確認できず、購入をためらう理由になります。同じ価格帯なら、確定測量済みの土地が選ばれやすいのが現実です。
2. 引き渡し後の隣地トラブルの火種になる
境界が不明確なまま引き渡すと、買主が入居してから隣地所有者との間で「塀の位置がおかしい」「越境している」といった争いに発展することがあります。売主としても、売った後に問い合わせが来る事態は避けたいところです。
3. 住宅ローンの担保評価で求められることがある
買主が住宅ローンを使う場合、金融機関が担保評価のために確定測量図の提出を求めることがあります。これが用意できないと、買主側のローン審査が進まず、結果として売却そのものが滞る——という順序で問題が表面化します。
確定測量と現況測量はどう違う
「測量」とひとことで言っても、種類によって意味が大きく変わります。売却の場面で押さえておきたいのは次の2つです。
| 項目 | 現況測量 | 確定測量 |
|---|---|---|
| 測る内容 | 塀や建物など現状の位置を測る | 筆界を確定させたうえで面積を確定する |
| 隣地所有者の立会い | 不要 | 必要（境界を確認・合意する） |
| 成果物 | 現況測量図 | 確定測量図（境界確認書を伴う） |
| 売買での位置づけ | 参考情報 | 買主・金融機関に安心を示せる |
現況測量は、いま塀や構造物がどこにあるかを測るもので、隣地の合意までは伴いません。あくまで現状把握のための資料です。
確定測量は、隣り合う土地の所有者に立ち会ってもらい、筆界を確認・合意したうえで面積を確定するものです。境界確認書という書面が作られ、買主や金融機関に対して「この範囲で間違いない」と示せる状態になります。
測量・筆界の特定は土地家屋調査士の領域です
ここは大切な点なので、はっきりお伝えします。土地の測量、境界標の設置、そして筆界を特定する手続きは、土地家屋調査士の専門領域です。不動産会社である当所がこれらを行うことはできません。
隣地との争いがこじれて筆界そのものが分からない場合には、法務省の筆界特定制度という仕組みもあります。これは、土地所有者などの申請に基づき、筆界調査委員の意見を踏まえて筆界特定登記官が「もともとあった筆界」を明らかにする制度です。新たに境界を決めるものではなく、また所有権の範囲を定めるものでもない点に注意が必要です。こうした手続きが必要かどうかの見極めも含め、当所は提携する土地家屋調査士におつなぎする役割を担います。
確定せずに「そのまま売る」という選択肢
確定測量には隣地所有者の立会いが必要で、相手が遠方だったり関係が疎遠だったりすると、時間も手間もかかります。そこで、境界を確定させずに売る方法も実務では使われます。
公簿売買という考え方
公簿売買とは、確定測量による実測面積ではなく、登記簿に記載された面積で売買するやり方です。「登記簿の面積が仮に実際と多少違っていても、その差については互いに精算しない」という前提で取引します。測量を挟まない分、話が早く進むのが利点です。
一方で、次のような注意点があります。
- 実際の面積が登記簿より小さくても、価格は調整されない（買主のリスク）
- 逆に広くても増額されない（売主にとっては損になる場合も）
- 境界のあいまいさが残るため、買主が限られ、価格も控えめになりやすい
- 隣地とのトラブルの芽が残ったまま引き渡すことになる
「そのまま売る」が向くケース・慎重にすべきケース
向きやすいケース
- 隣地との境界に争いがなく、双方が現状の塀などを境界と認識している
- 買主が現況を理解したうえで、価格に納得している
- 買主が現金購入で、住宅ローンの測量図要件がない
慎重にすべきケース
- 隣地との間で塀の位置などに認識のズレがある
- 買主が住宅ローンを利用する予定
- 土地の面積が価格を大きく左右する（都市部の狭い土地など）
どちらが得かは、土地の形状・隣地の数・買主の属性で変わります。「確定測量してから売る」か「そのまま売る」かは、査定で見通しを立ててから決めるのが失敗の少ない進め方です。登記と現況のズレという意味では、未登記の増築部分がある家を売るときの注意点も同じ構図の問題です。あわせてご覧ください。
香川・高松での進め方
測量費用は「見積り制」。まず査定から
確定測量の費用は、土地の形状・広さ・隣地の数・官民境界（道路や水路との境）の有無などで大きく変わり、見積りを取らなければ金額は決まりません。相場をひとくくりの数字で語ることが難しい世界なので、当サイトでは安易な金額提示は避けています。まず土地の状況を把握し、そもそも確定測量が必要な売り方なのかを見極めることが先決です。
当所では、査定の段階で境界標の有無・登記や測量図の状況を確認します。そのうえで、
- そのまま（公簿売買で）売り出せそうか
- 確定測量をしてから売るほうが結果的に有利か
を、売却の見通しとセットでご提案します。測量が必要と判断される場合は、提携する土地家屋調査士をご紹介します（測量・筆界特定そのものは調査士が担当します）。
境界の確定状況は査定額にも影響する要素のひとつです。査定で何を見ているかは空き家の査定で見られるポイントにまとめています。また、古い家が建ったままの土地をどう売るかで迷っている方は古家付き土地のまま売る？解体して更地で売る？もあわせてどうぞ。
県外にお住まいの方へ
県外にお住まいで、香川の実家や土地を相続した（する予定の）方へ、2点だけ確認してください。
- 境界の状況は現地に行かなくても第一歩を踏み出せます。登記簿・公図・古い測量図の写真をLINEでお送りいただければ、境界標がありそうか、確定測量が要る売り方になりそうかの当たりをつけられます。
- 測量が必要になっても、立会いは調査士が段取りします。売主が毎回帰省しなくても進められるよう、提携調査士と連携して進め方をご案内します。
「帰省せずに香川の土地を手放したい」という方には、LINEでの写真やり取りによる概算査定から、IT重説・契約書郵送まで、来県ゼロで売却を完結する仕組みを整えています。
境界があいまいな土地は、「測量が先か、売却が先か」で立ち止まりがちです。よしもと空き家相談所では、その土地に確定測量が必要かどうかも含め、売却の見通しとセットで整理してご提案します。測量や筆界特定そのものは提携の土地家屋調査士におつなぎしますので、まずは今の状態を見せていただくところから始めましょう。
お問い合わせはこちらからどうぞ。LINEで「境界が分からない土地があります」とひとこと送っていただければ、宅建士・空き家管理士1級の代表が返答します。査定・ご相談は無料です。
出典・参考（2026年7月25日確認）
※測量の要否・費用・税の取り扱いは土地の個別条件により異なります。本記事は2026年8月時点の一般的な情報です。測量・境界標の設置・筆界特定は土地家屋調査士の業務です。
