結論： 親が認知症になると、実家は本人の意思で売れなくなり資産が「凍結」します。家族信託は、親が元気なうちに実家の管理・売却権限を子に託しておく仕組みで、この凍結を防げます。
- 認知症で意思能力を失うと、不動産の売買契約は法律上無効になりうる（民法3条の2）
- 家族信託なら、親が判断できなくなっても子の判断で実家を売却・管理できる
- ただし信託契約の組成は司法書士・弁護士の領域。当相談所は「信託後の実家の売却・管理」の相談相手です
「親が元気なうちに」がすべての鍵になります。仕組みを、高松市の不動産会社がやさしく解説します。
なぜ今、家族信託なのか — 認知症で実家は「凍結」する
「実家に一人で住む親が高齢になってきた。いずれ施設に入ったら、空いた実家は売るつもり」——そう考えている方は少なくありません。しかし、その「いずれ」の前に親の判断能力が下がってしまうと、計画は一気に止まります。
不動産の売買契約には、契約する本人の意思能力が必要です。認知症などで意思能力を失った状態でした契約は、法律上無効とされます（民法3条の2・2020年4月施行で明文化）。つまり、親名義のままの実家は、親自身が「売る」と判断できなくなった時点で、誰も売れなくなるのです。
「子どもである自分が代わりに売ればいい」と思われるかもしれませんが、そうはいきません。子であっても、親名義の不動産を勝手に売る権限はないからです。この状態を、財産が動かせなくなるという意味で**資産の「凍結」**と呼びます。凍結すると、次のようなことがすべて止まります。
- 実家の売却・賃貸
- 親の預金からの施設費用・生活費の引き出し
- 老朽化した実家の大規模修繕・解体
凍結してしまった後の選択肢は、原則として成年後見制度（後述）に限られます。そして成年後見は、家庭裁判所が関与し、財産を「守る」ことが目的の制度のため、実家を機動的に売るという使い方には向きません。だからこそ、親が元気で判断できるうちに打てる手として、家族信託が注目されているのです。
家族信託の仕組み — 実家を管理・売却する権限を子に託す
家族信託は、信託法にもとづく「民事信託」を家族間で使うものの通称です。登場人物は3者です。
| 役割 | 意味 | 実家のケースの例 |
|---|---|---|
| 委託者 | 財産を預ける（信託する）人 | 親（実家の名義人） |
| 受託者 | 財産を預かって管理・処分する人 | 子（実家を管理・売却する） |
| 受益者 | 財産から生じる利益を受け取る人 | 親（売却代金や家賃の利益を受ける） |
ポイントは、信託すると実家の名義（所有権）が親から子（受託者）へ移ることです。信託協会も「信託すると、委託者の財産の所有権は受託者に移転し、受託者が信託された財産の所有者となります」と説明しています。名義は子に移りますが、実家から生まれる利益（売却代金・家賃）は受益者である親のものです。子は財産を「もらう」のではなく、親のために「管理を任される」立場になります。
この形にしておくと、親が認知症になった後でも、受託者である子の判断で実家を売却・賃貸・管理できます。親名義のまま凍結してしまうのとは対照的に、実家という資産が「動かせる」状態に保たれるわけです。多くの家族信託は、親が委託者と受益者を兼ねる「自益信託」の形で組まれます。
なお、信託できるのはあらかじめ契約で定めた財産（実家など）に限られ、信託していない預貯金などには効力が及びません。どこまでを信託の対象にするかは、家族の状況に応じた設計が必要です。
成年後見制度との違い — 「守る」制度と「動かす」備え
家族信託とよく比較されるのが、成年後見制度です。両者は目的も使いどきも異なります。成年後見は、判断能力が不十分になった後に、本人を保護・支援するための制度で、家庭裁判所が関与します。法定後見には判断能力の程度に応じて「後見・保佐・補助」の3類型があり、ほかに元気なうちに契約で備える「任意後見」があります。
| 比較項目 | 家族信託 | 成年後見（法定後見） |
|---|---|---|
| 始めるタイミング | 親が元気なうち（契約） | 判断能力が下がった後 |
| 主な目的 | 財産の管理・承継・活用 | 本人の保護・財産の維持 |
| 実家の売却 | 受託者（子）の判断で可能 | 家庭裁判所の許可が必要（居住用不動産） |
| 裁判所の関与 | 原則なし | 継続的に関与（報告義務など） |
| 財産の柔軟な運用 | 契約で柔軟に設計できる | 原則「維持・保全」中心で制約が大きい |
| 身上監護（介護契約等） | 対象外 | 後見人が対応できる |
成年後見のもとでは、後見人が本人の居住用不動産を売却するには、家庭裁判所の許可が必要です（民法859条の3）。本人保護のための慎重な手続きであり、「実家を早く売って施設費用に充てたい」というニーズにはすぐ応えにくいのが実情です。実際、成年後見関係事件の申立ては年間4万件超（令和6年は41,841件）にのぼり、認知症に直面してから制度を使う家族が非常に多いことがうかがえます。
一方で、家族信託は身上監護（介護施設の入所契約など、生活・療養に関する手続き）はカバーしません。ここは後見制度の役割です。「実家という資産を動かせる状態にしておく」のが家族信託、「本人の生活と財産を守る」のが成年後見——両者は対立する制度ではなく、補い合う関係と考えるのが実務的です。認知症になってしまった後の売却手続きそのものについては、認知症の親名義の実家を売る流れともあわせてご検討ください。
家族信託の費用と作る流れ — 組成は専門家の領域
作るまでの大まかな流れ
家族信託は、次のようなステップで組み立てます。
- 家族で目的を話し合う（実家をどうしたいか、誰が受託者になるか）
- 専門家に相談し、信託の内容を設計する（司法書士・弁護士）
- 信託契約書を作成する（公正証書にするのが一般的）
- 信託登記を行う（実家の名義を受託者へ変更する登記）
- 信託専用の口座を用意し、管理を始める
費用は「専門家により異なる」
気になる費用ですが、家族信託の組成費用には公的に定められた料金はなく、依頼する専門家や信託財産の内容によって幅があります。一般的には、①専門家へのコンサルティング・契約書作成報酬、②公正証書を作る場合の公証役場の費用、③実家を信託するときの信託登記の登録免許税、といった費目がかかると考えておくとよいでしょう。正確な金額は、依頼先の専門家に見積もりを取って確認してください。当相談所では、信頼できる司法書士・弁護士の専門家をご紹介できます。
当相談所の立ち位置 — 信託契約書の作成・登記・法律判断は、司法書士・弁護士の業務です。当相談所がこれらを行うことはできません。当相談所がお役に立てるのは、信託した後の実家の売却・賃貸・巡回管理という「不動産の出口」の部分です。
家族信託が向くケース・急がなくてよいケース
家族信託は万能ではありません。費用も手間もかかるため、必要な人が、必要なタイミングで使うのが適切です。
向いているケース
- 一人暮らしの親がいて、いずれ実家を売る・貸す可能性がある
- 親が高齢で、認知症になる前に備えたい
- 実家の管理・売却を**任せられる子（受託者候補）**がいる
- 親が元気で、契約内容を判断できるうちである
急がなくてよい・向かないケース
- 親がすでに元気で、当面売却や活用の予定もない（見守りから始めれば十分な段階）
- 信託より遺言や任意後見で目的が足りる
- 受託者を任せられる家族がいない
すでに親の判断能力が下がってしまった後では、家族信託の契約は結べません。その場合は成年後見制度の検討になります。「元気なうちに」という条件が、この制度の最大の分かれ目です。判断に迷う場合は、実家をどうしたいか（売るのか、貸すのか、残すのか）を家族で整理することから始めると、必要な備えが見えてきます。実家に残った家財の片づけを考え始めている場合は、実家の遺品整理の進め方も参考になります。
県外にお住まいの方へ
「香川の実家に親が一人で暮らしていて、自分は県外で働いている」——この状況こそ、家族信託や早めの備えを考えたい典型です。遠方に住んでいると、親の変化に気づくのが遅れがちで、気づいたときには凍結が始まっている、ということが起こります。
信託の組成そのものは提携専門家が担いますが、信託した後の実家の売却や巡回管理は、県外にお住まいのままで進められます。当相談所では、写真つきの巡回管理報告や、来県せずに売却まで進めるオンライン対応をご用意しています。遠方からの実家の売却の流れは、香川の実家を現地に行かず売却する流れで詳しくご案内しています。
まとめ：親が元気なうちに、選択肢を知っておく
- 認知症で意思能力を失うと、実家は凍結して売れなくなる（民法3条の2）
- 家族信託は、親が元気なうちに実家の管理・売却権限を子に託しておく仕組み
- 成年後見は認知症後に本人を守る制度で、実家売却には家庭裁判所の許可が必要
- 信託契約の組成は司法書士・弁護士の領域。当相談所は「信託後の出口」の相談相手
家族信託を作るかどうかは、ご家族の事情によります。大切なのは、「まだ元気だから」と後回しにせず、選択肢があること自体を早めに知っておくことです。
よしもと空き家相談所では、信託の組成が必要な場合は提携の司法書士・弁護士をご紹介し、信託後の実家の売却・賃貸・巡回管理はお任せいただけます。「実家をこの先どうするか」を整理する段階からで構いません。相続不動産サポートでもご案内しているほか、お問い合わせページからお気軽にご相談ください。査定・ご相談は無料です。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。信託契約の組成・登記・個別の法律判断は司法書士・弁護士に、税務は税理士にご相談ください。
