結論： 共有名義の不動産は共有者全員の同意がないと売却できません（売却は民法上の処分行為）。
- 自分の持分だけなら単独で売れるが、価格が大幅に下がるなどデメリットが大きい
- 現金化の主な方法は4パターン。最もおすすめは全員で売って分ける「換価分割」
- 連絡が取れない共有者がいる場合は、裁判所を通じた手続きで対応する
兄弟相続の進め方4パターンと注意点を解説します。
兄弟で相続した実家、名義はどうなっていますか？
「親が亡くなって、実家を兄弟3人の共有名義にしたまま数年経ってしまった」
このようなご相談を、高松市でもよくいただきます。相続のとき、遺産分割の話し合いが面倒で「とりあえず法定相続分どおりの共有にしておこう」と登記してしまうケースは少なくありません。
しかし、共有名義の不動産は全員の同意がないと売却できません。当初は仲が良くても、時間が経つと「売りたい兄」と「残したい弟」で意見が割れたり、共有者の誰かが亡くなってさらに相続が発生し、共有者がどんどん増えていったりします。共有のまま放置することが、後のトラブルの種になるのです。
相続した空き家の売却全般の流れは相続した空き家を売却するにはで解説していますので、あわせてご覧ください。
共有名義の基本ルール：できること・できないこと
民法では、共有不動産に対する行為を3つに分けてルールを定めています。
| 行為の種類 | 具体例 | 必要な同意 |
|---|---|---|
| 保存行為 | 修繕、不法占拠者への明渡請求 | 共有者単独でOK |
| 管理行為 | 賃貸に出す（短期）、軽微な変更 | 持分の過半数 |
| 変更・処分行為 | 売却、建替え、解体 | 共有者全員の同意 |
不動産全体の売却は「処分行為」にあたるため、共有者が何人いても全員の同意が必要です（民法251条参照）。1人でも反対すれば、不動産全体を売ることはできません。
一方で、自分の持分だけを売ることは、他の共有者の同意なしに自由にできます。ただし後述のとおり、持分のみの売却には大きなデメリットがあります。
なお、2023年4月施行の改正民法で、形状や効用を著しく変えない「軽微な変更」は持分の過半数で決められるようになるなど、共有のルールは一部見直されています。
売却の進め方4パターン
兄弟共有の不動産を現金化する方法は、大きく4つあります。
| パターン | 概要 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 1. 全員同意で売却（換価分割） | 全員で売って代金を分ける | 全員が売却に前向き |
| 2. 持分を共有者に売る | 兄弟間で持分を買い取ってもらう | 誰かが実家を残したい |
| 3. 単独名義にしてから売る | 遺産分割協議で名義を整理して売却 | これから遺産分割する段階 |
| 4. 持分のみ第三者に売却 | 自分の持分だけ買取業者等に売る | 非推奨（最終手段） |
パターン1：全員の同意を得て売却する（換価分割）
最もおすすめなのがこの方法です。共有者全員で不動産を売却し、売却代金を持分割合に応じて分け合います。遺産分割の場面では、この方法を換価分割と呼びます。
不動産は物理的に分けられませんが、現金にすれば1円単位で公平に分けられるため、兄弟間のもめごとが起きにくいのが最大のメリットです。市場価格で売れるので、経済的にも最も合理的です。
実務上は、兄弟の代表者1名が窓口になり、他の共有者は委任状や必要書類を整える形で進めるのが一般的です。
パターン2：持分を他の共有者に売る
「兄は実家を残したい、弟は現金化したい」という場合は、弟の持分を兄が買い取る方法があります。不動産は兄の単独名義になり、弟は適正な対価を受け取れます。
ただし、買い取る側に資金が必要です。また、親族間でも著しく安い価格で売買すると贈与税の問題が生じることがあるため、適正価格の査定を取ってから進めましょう。
パターン3：単独名義に整理してから売る
まだ遺産分割協議が済んでいない、あるいは協議をやり直せる段階なら、最初から共有にしないのが理想です。遺産分割協議で1人の単独名義にし、その人が売却して代金を分ける（換価分割）、または他の財産や代償金で調整する（代償分割）方法があります。
名義がシンプルなほど売却手続きはスムーズです。登記や協議書の作成は司法書士の領域なので、専門家を交えて進めることをおすすめします。
パターン4：持分のみを第三者に売却する（非推奨）
自分の持分だけを持分買取業者などの第三者に売ることも法律上は可能です。しかし、当相談所ではおすすめしていません。
- 価格が大幅に下がる：持分だけでは買主が不動産を自由に使えないため、相場は「市場価格×持分割合」からさらに3〜5割程度安くなるといわれます
- 残された兄弟がトラブルに：見知らぬ業者が共有者になり、他の兄弟に持分の買取や共有物分割を持ちかけてくるケースがあります
兄弟関係を壊しかねない方法なので、他の選択肢を尽くした上での最終手段と考えてください。
意見がまとまらないときは
法律上は、共有者は裁判所に共有物分割請求ができます。協議がまとまらなければ調停・訴訟へ進み、最終的には裁判所が競売などの分割方法を決めます。ただし、訴訟には時間も費用もかかり、競売になれば市場価格より安くなりがちです。兄弟関係も決定的に悪化しかねません。
訴訟の前に、できることがあります。
- 無料査定で「数字」を共有する：「いくらで売れるか」が分からないまま話し合っても平行線です。客観的な査定額があると、感情論から損得の話に切り替わり、合意しやすくなります
- 維持コストを見える化する：固定資産税、管理の手間、老朽化リスクを一覧にすると「持ち続ける負担」が伝わります
- 第三者を交える：不動産会社や司法書士など中立な専門家が説明することで、納得が得られるケースは多いです
共有者が遠方・連絡が取れない場合
兄弟がそれぞれ県外に住んでいても、売却は問題なく進められます。現在はIT重説（オンライン重要事項説明）が認められており、契約書の郵送と組み合わせて代表者1名を窓口にすれば、全員が一度も香川に来ずに売却を完了させることも可能です。詳しくは香川の実家を現地に行かず売却する流れをご覧ください。
連絡先すら分からない共有者がいる場合も、打つ手はあります。2023年4月施行の改正民法で、所在等不明共有者の持分取得制度が新設されました。必要な調査を尽くしても所在が分からない共有者がいるとき、裁判所に申し立て、持分の時価相当額を供託することで、他の共有者がその持分を取得できる制度です（相続による共有の場合は相続開始から10年経過が必要）。同様に、所在不明者の持分を含めて不動産全体を譲渡できる制度もできました。
手続きには裁判所への申立てが必要なため、司法書士・弁護士と連携して進めることになります。
まとめ：まずは現状の整理から
共有名義の不動産売却は、「誰が共有者か」「それぞれどうしたいか」を整理するところから始まります。
- 不動産全体の売却には共有者全員の同意が必要
- 全員で売って代金を分ける換価分割が最も公平でおすすめ
- 持分のみの第三者売却は価格もトラブルリスクも大きく非推奨
- 所在不明の共有者がいても、新制度で解決できる可能性がある
よしもと空き家相談所では、司法書士・税理士など士業ネットワークと連携し、相続登記や遺産分割の段階からワンストップでお手伝いしています。兄弟の代表者1名が窓口になっていただければ、共有者全員が遠方にお住まいでも売却を進められます。
「まだ兄弟の意見がまとまっていない」という段階でも構いません。相続不動産サポートで詳しくご案内しているほか、お問い合わせページからお気軽にご相談ください。査定は無料です。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。個別の権利関係については司法書士・弁護士等の専門家にご相談ください。
