不動産の売却を依頼するときに結ぶ「媒介契約」には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。大きな違いは、依頼できる会社の数と、不動産会社が負う「報告」「レインズ登録」の義務の重さです。1社に絞る専任系ほど義務が重く、複数社に頼める一般媒介は義務が軽い、と押さえると整理しやすくなります。
香川の実家や空き家を県外から売る方には、進捗が定期的に届く専任系が向くケースが多いといえます。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上の業務報告が法律で義務づけられており、現地に行けなくても状況を把握しやすいためです。この記事では、3種類の違いを法律の条文にもとづいて整理し、遠方オーナー目線での選び方までを、仲介専門の立場で解説します。
媒介契約とは？3つの種類
媒介契約とは、不動産の売却（や購入）を不動産会社に依頼するときに結ぶ契約のことです。宅地建物取引業法第34条の2にもとづき、依頼できる会社の数や不動産会社の義務によって、次の3種類に分かれます。
| 種類 | 依頼できる社数 | 自己発見取引 | 業務報告の頻度 | レインズ登録 | 有効期間 |
|---|---|---|---|---|---|
| 一般媒介 | 複数社に依頼可 | できる | 法律上の義務なし | 義務なし | 法律上の定めなし |
| 専任媒介 | 1社のみ | できる | 2週間に1回以上 | 契約日から7日以内 | 3ヶ月まで |
| 専属専任媒介 | 1社のみ | できない | 1週間に1回以上 | 契約日から5日以内 | 3ヶ月まで |
※「自己発見取引」とは、売主が自分で買主を見つけて直接契約すること。※レインズ登録の日数は休業日を除いて数えます。※有効期間の3ヶ月は専任系のみの上限で、依頼者からの申出により更新できます（更新後も3ヶ月まで）。
一般媒介は義務が軽いぶん自由度が高く、専任系は1社に絞るかわりに不動産会社が報告・登録の義務を負う、という関係になっています。以下、それぞれを詳しく見ていきます。
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3種類の違いを詳しく
専任媒介契約
依頼できるのは1社のみで、他社に重ねて依頼することはできません。ただし、売主自身が知人などの買主を見つけて直接契約する「自己発見取引」は認められています。
不動産会社には次の義務があります。
- 業務処理状況の報告：2週間に1回以上（宅地建物取引業法第34条の2第9項）
- レインズ（指定流通機構）への登録：契約日から7日以内・休業日を除く（同法施行規則第15条の10）
- 有効期間：3ヶ月が上限。更新は依頼者からの申出により可能で、更新後も3ヶ月まで
1社に絞りつつ、定期的な報告とレインズ登録で「窓口はひとつ・情報は広く」を両立できるのが専任媒介です。
専属専任媒介契約
専任媒介をさらに厳しくした形態です。依頼できるのは1社のみで、自己発見取引もできません。売主が自分で買主を見つけた場合でも、依頼した不動産会社を通して契約する必要があります。
そのぶん不動産会社の義務は最も重くなります。
- 業務処理状況の報告：1週間に1回以上（3種類のなかで最も高頻度）
- レインズへの登録：契約日から5日以内・休業日を除く（最も短い）
- 有効期間：3ヶ月が上限（更新は依頼者の申出により可）
報告が毎週届き、レインズ登録も早いため、「とにかくこまめに状況を知りたい」オーナーに向く形態です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できるのが一般媒介です。自己発見取引も自由です。専任系のような報告義務・レインズ登録義務・有効期間の上限は、法律上は定められていません。
自由度が高い反面、次の点に注意が必要です。
- 各社が「自社で決まるとは限らない」と考え、広告費のかけ方が慎重になる場合がある
- 定期報告の義務がないため、進捗は自分から複数社に問い合わせる必要がある
- 窓口が複数になり、遠方だと連絡のやり取りが煩雑になりやすい
人気エリアの物件を広く当てたい場合には有効ですが、進捗管理の手間は売主側に残ります。
県外オーナーはどの媒介契約を選ぶ？
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香川に実家や土地を持ちながら、自分は県外に住んでいて頻繁に帰れない――そうしたオーナーにとって、媒介契約選びで最も大切なのは**「遠隔でも状況が分かるか」**です。
この観点では、報告頻度が法律で担保される専任系が向くケースが多いといえます。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任媒介なら1週間に1回以上の業務報告が義務づけられているため、現地に行かなくても「問い合わせが何件あったか」「内見は入ったか」「広告の反応はどうか」が定期的に手元に届きます。一般媒介にはこの義務がなく、複数社にそれぞれ確認する手間が遠方だと負担になりがちです。
あわせて、契約前に連絡手段を握っておくことをおすすめします。報告や相談をメール・LINE・オンライン面談のどれで受けられるか、書類は郵送でやり取りできるかを最初に確認しておくと、帰省のタイミングに縛られずに売却を進められます。売却全体の流れは相続した空き家を売却するまでの流れ、かかる費用は空き家の売却にかかる費用の全一覧にまとめています。
「囲い込み」に注意
媒介契約を考えるうえで知っておきたいのが「囲い込み」という言葉です。これは、他社から寄せられた購入希望を意図的に断り、自社だけで売主・買主の両方から手数料を得ようとする行為を指します。買主が広がらず、売却の機会を狭めてしまう点が売主にとっての不利益です。
囲い込みは制度上あってはならないもので、防ぐための手がかりは媒介契約のしくみそのものに用意されています。
- レインズ登録が期日どおりか：専任媒介は7日以内、専属専任媒介は5日以内（いずれも休業日を除く）の登録が義務です。登録すると「登録を証する書面」が交付されるため、実際に登録されたかを確認できます。
- 他社からの反響が報告に含まれているか：定期報告のなかで、問い合わせ状況や内見の申し込み状況が共有されているかを見ます。
- こまめな報告を受けられる形態を選ぶ：報告頻度が高い専任系ほど、進捗が見えやすく、異変にも気づきやすくなります。
特定の業者を疑うためというより、「情報がきちんと外に出て、こちらに返ってきているか」を確認する視点として押さえておくと安心です。
高松の市場で考えるとき
どの媒介契約が機能しやすいかは、物件が置かれた市場の性格にも左右されます。一般に、地方の物件は都市部より買い手の母数が限られる傾向があり、香川・高松の空き家も例外ではありません。
買い手が広く分厚い都市部では、複数社に当てる一般媒介が効きやすい場面もあります。一方で、買い手が限られるエリアでは、「広く薄く」より、1社が責任を持って情報を回し、こまめに報告する専任系のほうが機能する場合もある、という傾向があります（あくまで傾向で、最適な形態は物件の立地・種類・価格帯によって変わります）。
そもそも「仲介で時間をかけて売るか、別の出口を選ぶか」を迷っている段階の方は、空き家の買取と仲介はどちらが得かもあわせてご覧ください（当所は仲介専門で買取は行っていませんが、比較のうえで仲介をご案内しています）。売り出し価格の目線をつくる査定については空き家の査定で見られるポイントにまとめています。
県外にお住まいの方へ
「香川に実家や空き家があるが、自分は県外に住んでいて現地対応できない」というオーナーは多くいらっしゃいます。媒介契約の締結も、遠方のままで進められます。
よしもと空き家相談所では、現地確認・査定・内見の立ち会い・鍵の管理・条件交渉まで、現地対応をすべて代行しています。媒介契約後の報告はメール・LINE・オンライン面談で受け取れ、重要事項説明はIT重説（オンライン）、契約書は郵送でのやり取りが可能です。オーナー様には必要な署名・捺印とご判断だけをしていただければ、帰省せずに売却を進めることができます。
遠方から香川の物件を売却・活用する方法の全体像は県外からの売却・活用まとめにまとめています。
参考資料・情報確認日
- 宅地建物取引業法 第34条の2（媒介契約）（e-Gov法令検索・デジタル庁／最終確認日：2026年9月9日）― 専任媒介の有効期間は3ヶ月まで・更新は依頼者の申出による（第3〜4項）、業務処理状況の報告義務は専任媒介2週間に1回以上・専属専任媒介1週間に1回以上（第9項）、専属専任媒介では依頼者は探索した相手方以外と契約できない旨。
- 宅地建物取引業法施行規則 第15条の10（指定流通機構への登録期間）（e-Gov法令検索・デジタル庁／最終確認日：2026年9月9日）― レインズ登録は専任媒介が契約日から7日、専属専任媒介が5日（いずれも休業日数は算入しない）。
「うちの物件はどの媒介契約が向くのか」は、立地・種類・価格帯や、どのくらいの頻度で報告を受けたいかによって変わります。ご希望を伺ったうえで、無理に契約を勧めることなく最適な形態をご提案します。まずはお問い合わせまたはLINEから、お気軽にご相談ください。査定・相談は無料です。
