相続した土地が、実は誰かに貸していて他人の家が建っている——。この「底地（貸宅地）」も、売れないわけではありません。借地人に建物が建ったままでも、地代収入の付いた土地として売却できます。鍵になるのは「誰に売るか」という売却先の選び方です。
底地は自分で自由に使えないぶん、更地の価格より低くなりやすい土地です。だからこそ、借地人に売るのか、第三者に売るのか、借地人と協力して一体で売るのかで、手取りは大きく変わります。この記事では、地主の側から見た底地の売却先3つと、価格が低くなりやすい理由、県外にお住まいの地主が現地に帰らず進める方法を、高松市の不動産会社が仲介の立場で整理します。
底地とは（借地権との関係）
**底地（そこち）**とは、借地権が設定された土地のことです。貸宅地（かしたくち）とも呼ばれます。地主が土地を貸し、その上に借地人が自分の建物を所有している——この「貸している側の土地」が底地です。地主には毎月または毎年の地代収入があります。
一方、土地を借りて建物を建てている借りる側の権利が「借地権」です。底地（貸す地主側）と借地権（借りる側）は、同じ土地をめぐる表と裏の関係にあります。
借地には、借主を保護する借地借家法という法律のルールがあります。地主が知っておきたいのは次の3点です。
- 存続期間は原則30年（借地借家法3条）。契約でこれより長く定めることもできます。
- 借地人は建物の登記があれば第三者に対抗できる（同10条）。つまり底地を買った人にも、借地人は借地権を主張できます。
- 地主からの更新拒絶には「正当の事由」が必要（同6条）。地代の不払いなど特段の事情がない限り、地主の都合だけで契約を終わらせて土地を明け渡してもらうことは容易ではありません。
こうした保護があるため、底地は「貸しているぶん、地主の自由が制約された土地」です。立ち退きや契約解消といった法的な交渉が必要になる場面は、弁護士など専門家の領域になります。当所が代理して交渉することはできませんが、売却という出口から解決を組み立てるお手伝いはできます。
底地の売却先は主に3つ
底地の売却先は、大きく分けて次の3つです。それぞれ価格の付き方も進め方も異なります。
| 売却先 | 特徴 | 価格の傾向 |
|---|---|---|
| ①借地人に売る | 借地人が底地を買えば、その土地は借地権と底地が一つになり完全な所有権になる | 双方にメリットが出やすく、比較的まとまりやすい |
| ②第三者・買取業者に売る | 地代収入の付いた土地（投資対象）として第三者や底地専門業者に売る | 低くなりやすい（使い道が限られるため） |
| ③借地人と協力して一体売却 | 借地権＋底地をまとめて第三者へ売り、代金を割合で分ける | 完全所有権として高く売りやすい |
①借地人に売る
もっとも自然なのが、借地人に底地を買い取ってもらう方法です。借地人にとっては、土地を手に入れれば毎年の地代がなくなり、建て替えや売却も自由になります。地主にとっても、話し合う相手が一人で済み、条件がまとまりやすいのが利点です。双方にメリットが生まれやすいため、まず検討したい選択肢です。
②第三者・買取業者に売る
借地人が買えない・買わない場合は、地代収入の付いた土地として第三者に売る方法があります。底地を専門に買い取る業者も存在します。ただし、買った人も自分でその土地を使えるわけではなく、収益は地代が中心になるため、価格は低くなりやすいのが実情です。
なお、当所は売買仲介の専門で、当所が直接買い取ることはしていません。 買取と仲介それぞれの向き・不向きは空き家の買取と仲介はどちらが得かで解説しています（買取は早さと引き換えに価格が下がりやすい点にご注意ください）。
③借地人と協力して一体売却する
借地人と話がつくなら、借地権と底地をまとめて（＝完全な所有権にして）第三者に売る方法が、もっとも高い価格を狙えます。買い手はその土地を自由に使えるため、更地に近い評価で取引しやすくなるからです。売却代金は借地権割合などをもとに地主と借地人で分け合います。借地人側の視点は借地権付き建物の売却にまとめています。
底地の価格が低くなりやすい理由
底地が更地の価格より安くなりやすいのには、はっきりした理由があります。
- 自分で自由に使えない：借地人の建物が建っており、地主が建て替えや自己利用をできない。
- 収益が地代に限られる：買い手にとっての利益は地代収入が中心で、利回りで評価されるため価格が抑えられる。
- 契約解消のハードルが高い：前述のとおり地主からの更新拒絶には正当事由が必要で、すぐに明け渡してもらえるとは限らない。
相続税の評価でも、底地（貸宅地）は自用地としての価額から借地権の割合を差し引いて評価するのが基本です。自用地とは、誰にも貸していない自分の土地としての評価額のことです。借地権の割合は国税庁の路線価図に地域ごとに示されています（借地の取引慣行がない地域では20%とされます）。路線価図とは、国税庁が公表する道路ごとの土地評価の地図です。
評価額や税額の算定は税理士・国税庁の領域であり、当所が評価額を出すことはできません。個別の金額は税理士や税務署にご確認ください。
市場での取引価格について「一般に更地価格の1〜2割程度」といった目安が語られることもありますが、これはあくまで一般論で、借地権割合・地代の水準・借地人との関係によって大きく上下します。数字を鵜呑みにせず、個別に見極めることが大切です。
底地を売る進め方
底地の売却は、まず現状を正確に把握するところから始まります。借地人との関係が最大の鍵になるため、順番に整理していきます。
画像はイメージです。
- 契約と地代・借地人の状況を確認する：借地契約書の有無、契約期間、現在の地代の額と支払い状況、借地人が誰で建物の登記がどうなっているかを確認します。契約書が見つからない相続案件も少なくありません。
- 売却先を検討する：借地人に買う意思があるか、一体売却に協力してもらえそうかを見極め、前章の3つのどれを軸にするかを決めます。
- 査定・価格の目線をつくる：土地の条件と借地権の状況をふまえて、売れる価格帯を確認します。査定で見られるポイントは不動産査定で見られるポイントを参考にしてください。
- 交渉・契約・引き渡し：売却先と条件を交渉し、売買契約・引き渡しへ進みます。宅建士が重要事項説明を行います。
相続した底地は、まず名義（相続登記）を相続人へ移しておく必要があります。相続空き家全般の売却手順は相続した空き家を売却するには？流れと注意点にまとめています。
なお、売却時にかかる仲介手数料は法律で上限が決まっており、売買価格が400万円を超える場合は「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です（宅地建物取引業法・昭和45年建設省告示第1552号）。成約して初めて発生する成功報酬型で、相談や査定の段階で費用はかかりません。
県外にお住まいの方へ
「香川に相続した土地があるが、実は他人に貸している底地だった」「借地人と長く連絡を取っていない」——こうしたご相談は、県外にお住まいのオーナーからよくいただきます。底地の売却は借地人とのやり取りが避けられないぶん、遠方だと動きづらいのが悩みどころです。
よしもと空き家相談所では、契約内容の確認・借地人への意向確認や条件交渉の窓口・現地の確認まで、現地対応を代行しています。地代の管理でお困りの場合のご相談にも対応します。オーナー様には、書類への署名・捺印と必要なご判断だけをしていただきます。それだけで、帰省せずに底地の売却を進めることができます（LINEでの写真確認・オンラインでの重要事項説明・契約書の郵送に対応）。
遠方から香川の不動産を売却・活用する方法の全体像は県外からの売却・活用まとめにまとめています。
参考資料・情報確認日
- 借地借家法（第3条・第4条・第6条・第10条）（e-Gov法令検索・最終確認日：2026年9月9日）
- No.4613 貸宅地の評価（国税庁・最終確認日：2026年9月9日）
- 宅地建物取引業者が受けることができる報酬の額（昭和45年建設省告示第1552号）（国土交通省・最終確認日：2026年9月9日）
底地は「借地人が誰か」「契約がどうなっているか」で、取れる選択肢も価格も変わります。まずは契約書や地代の状況をお知らせいただければ、売却先の候補と進め方を一緒に整理します。査定・相談は無料です。お問い合わせまたはLINEからお気軽にご連絡ください。
