住む予定のない実家や、相続した空き家。「そろそろ売ろうか」と思っても、いざとなると分からないことばかりです。このページでは、不動産売却の全体像を、はじめての方にもわかるようにまとめました。気になる章から読み進めてください。
第1章売却の2つの方法と、契約の種類
不動産の売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。さらに仲介では、不動産会社と結ぶ契約に3つの種類があります。
1-1. 「仲介」と「買取」、どちらを選ぶ？
高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が一般的です。それぞれの違いを見てみましょう。
- 売る相手
仲介（媒介）：個人の買主
買取：不動産会社
- 売れる価格
仲介（媒介）：相場価格で売れやすい
買取：相場の7割程度になりやすい
- 仲介手数料
仲介（媒介）：かかる
買取：かからない
- 向いている人
仲介（媒介）：できるだけ高く売りたい／時間に余裕がある
買取：早く現金化したい／周りに知られず売りたい
1-2. 仲介の契約は3種類
仲介を選ぶ場合、不動産会社と結ぶ「媒介契約」に3つの種類があります。サポートの手厚さと自由度が異なります。
- 依頼できる会社
一般媒介：複数社
専任媒介：1社のみ
専属専任媒介：1社のみ
- 自分で買主を探す
一般媒介：できる
専任媒介：できる
専属専任媒介：できない
- レインズ登録 ※
一般媒介：任意
専任媒介：7日以内
専属専任媒介：5日以内
- 報告義務
一般媒介：なし
専任媒介：2週に1回以上
専属専任媒介：1週に1回以上
- 向いている人
一般媒介：好条件の物件を自分主導で
専任媒介：自分でも探しつつプロにも任せたい
専属専任媒介：売りにくい物件を完全にお任せ
1-3. 空き家・実家を売る3つのパターン
建物の状態や立地によって、売り方の最適解は変わります。
- 中古住宅／古家付き土地として売る
内容と向いているケース：建物を壊さずに売る。解体費がかからず売却活動に入りやすい。築20年程度を超える木造は「古家付き土地」として扱われることが多い。
- 更地にして売る
内容と向いているケース：傷みが激しい場合、解体して更地にした方が買い手がつきやすいことも。解体費はかかるが、土地として広く売れる。高松市にも空き家の除却に関する支援制度があります（要件は市にご確認を）。
- 買い取ってもらう
内容と向いているケース：不動産会社が直接買い取る。価格は下がるが、すぐに現金化でき、近隣に知られずに手放せる。
第2章売却にかかる税金・費用と、使える控除
売却では、仲介手数料などの費用に加え、利益が出た場合に「譲渡所得税など」がかかります。一方で、負担を軽くする控除・特例もあります。
2-1. 売却にかかる主な税金・費用
- 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
内容・目安：売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる。最も負担が大きくなりやすい。
- 仲介手数料（＋消費税）
内容・目安：仲介の場合。売買価格 × 3〜5%程度（法令で上限あり）＋消費税。
- 印紙税
内容・目安：売買契約書に貼る。契約金額により数百円〜数万円。
- 抵当権抹消費用
内容・目安：住宅ローンが残る場合。登録免許税は不動産1個1,000円＋司法書士報酬2〜3万円程度。
- 書類取得費用
内容・目安：各種証明書の実費。1通あたり数百円程度。
2-2. 譲渡所得税の税率（所有期間で変わる）
譲渡所得税は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率が大きく変わります（親が所有していた期間も引き継いで計算）。長期のほうが税が安くなります。
譲渡所得にかかる税率（合計）
- 短期譲渡（5年以下）
合計税率：39.63%
内訳：所得税30% ＋ 復興0.63% ＋ 住民税9%
- 長期譲渡（5年超）
合計税率：20.315%
内訳：所得税15% ＋ 復興0.315% ＋ 住民税5%
2-3. 売却時に使える控除・特例
- 居住用財産の3,000万円特別控除
内容：マイホームを売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除。
- 10年超 所有の軽減税率
内容：所有期間10年超のマイホーム売却で、税率がさらに軽減される。
- 空き家の3,000万円特別控除
内容：相続した被相続人の居住用家屋を、要件を満たして売却した場合、最高3,000万円を控除（適用期限あり・要件が細かい）。
第3章売却の流れと、かかる期間
売却は、査定から引き渡しまで、短くて約4か月、長いと1年ほど。各段階で「売主がすること」を押さえておきましょう。
- 1
不動産会社に査定を依頼
〜1〜2週間「いつまでに」「いくらで」売りたいかを整理し、査定を依頼。適正な売り出し価格を一緒に決めます。当相談所の査定は無料です。
- 2
媒介契約を締結
本人確認書類など査定価格に納得できたら契約。本人確認書類のほか、市役所・法務局で取り寄せる書類を準備します。
- 3
売却活動の開始
〜3〜6か月内覧対応物件情報をネットワークに公開し、買主を探します。内覧では、水回りを中心にきれいにしておくと好印象です。
- 4
買主と売買契約
重要事項説明手付金申し込みが入ったら、重要事項説明書・売買契約書を確認のうえ契約。手付金を受け取ります。
- 5
決済・引き渡し
〜2週間〜1か月抵当権抹消残代金を受け取り、仲介手数料の精算、（必要なら）抵当権抹消、鍵と書類の引き渡しを行います。
- 6
確定申告
翌年2〜3月税務署利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告。控除・特例を使う場合も申告が必要です。複雑なときは税理士に依頼を。
第4章高松市で、上手に売却するコツ
納得のいく売却のために、押さえておきたい3つのコツです。
コツ1. まずは正確な価値を知る（無料査定）
出発点は、いまの価値を知ることです。高松市の相場はエリアや道路付け、建物の状態で大きく変わります。相続税評価額（路線価ベース）と実際に売れる価格は別物です。当相談所では査定・ご相談は無料。具体的な金額からご一緒に考えます。
コツ2. 古く見た目が悪いなら「更地」も検討
築年数が古く傷みが目立つ家は、買主にリフォーム負担を感じさせ、マイナス要素になりがちです。状態によっては解体して更地で売る方が、買い手がつきやすいことも。高松市にも空き家の除却に関する支援制度があります（要件・最新情報は市にご確認ください）。解体すべきかは、まず無料相談でご判断します。
コツ3. 「管理から売却まで」一貫できる地元の会社を選ぶ
空き家は、売れるまでの間も管理が必要です。空き家管理と売買仲介の両方を扱う当相談所なら、物件の状態を熟知したうえで、メンテナンス済みの良い印象で売り出せます。地域密着で、最初のご相談から引き渡しまで代表が一貫して対応します。
第5章売却に必要な書類一覧
売却では、段階ごとに必要な書類が異なります。早めに集め始めると、その後がスムーズです。
- 査定〜媒介契約
主な必要書類：登記済権利証／登記識別情報、本人確認書類、間取り図
入手先：自己保管 ・ 法務局
主な必要書類：固定資産税評価証明書
入手先：市役所
主な必要書類：境界確認書・測量図（戸建・土地）
入手先：自己保管／土地家屋調査士
- 売買契約
主な必要書類：固定資産税納税通知書、実印
入手先：自己保管
- 決済・引き渡し
主な必要書類：印鑑証明書
入手先：市役所
主な必要書類：抵当権抹消書類、登記事項証明書
入手先：法務局
主な必要書類：預金通帳（受取口座）
入手先：自己保管
- 確定申告
主な必要書類：売買契約書（購入時・売却時）の写し、取得費・譲渡費用の領収書、譲渡所得の内訳書
入手先：自己保管 ・ 税務署
第6章高松市での書類の入手先・相談窓口
高松市で売却・確定申告を進める際の、主な公的機関です。最新の所在地・受付時間は各機関の公式情報をご確認ください。
- 高松市役所
取り扱い：固定資産税評価証明・印鑑証明・住民票 など
所在地（目安）：香川県高松市番町一丁目8番15号
- 高松法務局（本局）
取り扱い：登記事項証明書・抵当権抹消・登記
所在地（目安）：香川県高松市丸の内1番1号 高松法務合同庁舎
- 高松税務署
取り扱い：譲渡所得の確定申告
所在地（目安）：香川県高松市天神前2番10号
- 高松市 空き家相談窓口
取り扱い：空き家の管理・除却・活用の相談
所在地（目安）：高松市役所 担当課（要事前確認）
第7章売る以外の選択肢｜空き家・実家の活用
「売る」と決める前に、活用という道もあります。立地や建物の状態によっては、持ち続けながら活かす方が良いことも。主な活用方法を比べてみましょう。
- 不動産会社に買取を依頼
始めやすさ：◎
収益性：△
向いている立地：立地を問わず手放したい
- 賃貸に出す
始めやすさ：○
収益性：○
向いている立地：住宅需要のあるエリア
- 駐車場にする
始めやすさ：◎
収益性：○
向いている立地：駅・中心市街地の周辺
- 民泊・宿として活かす
始めやすさ：△
収益性：△〜○
向いている立地：観光地・景観の良い立地
- 当面は管理して持ち続ける
始めやすさ：◎
収益性：—
向いている立地：すぐに決められない場合
当相談所は売買仲介と空き家管理の両方を扱うため、「売る・貸す・管理する」をフラットに比べてご提案できます。迷っている段階でこそ、ご相談ください。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。税額・控除の適用や具体的な手続きは、個別の事情により異なります。実際の手続きにあたっては、税理士・司法書士などの専門家、および各公的機関の最新情報をご確認ください。
