住む予定のない実家や、相続した空き家。「そろそろ売ろうか」と思っても、いざとなると分からないことばかりです。このページでは、不動産売却の全体像を、はじめての方にもわかるようにまとめました。気になる章から読み進めてください。
第1章売却の2つの方法と、契約の種類
不動産の売り方には、大きく分けて「仲介」と「買取」の2つがあります。さらに仲介では、不動産会社と結ぶ契約に3つの種類があります。
1-1. 「仲介」と「買取」、どちらを選ぶ？
高く売りたいなら仲介、早く確実に手放したいなら買取が一般的です。それぞれの違いを見てみましょう。
| 仲介（媒介） | 買取 | |
|---|---|---|
| 売る相手 | 個人の買主 | 不動産会社 |
| 売れる価格 | 相場価格で売れやすい | 相場の7割程度になりやすい |
| 仲介手数料 | かかる | かからない |
| 向いている人 | できるだけ高く売りたい／時間に余裕がある | 早く現金化したい／周りに知られず売りたい |
1-2. 仲介の契約は3種類
仲介を選ぶ場合、不動産会社と結ぶ「媒介契約」に3つの種類があります。サポートの手厚さと自由度が異なります。
| 一般媒介 | 専任媒介 | 専属専任媒介 | |
|---|---|---|---|
| 依頼できる会社 | 複数社 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で買主を探す | できる | できる | できない |
| レインズ登録 ※ | 任意 | 7日以内 | 5日以内 |
| 報告義務 | なし | 2週に1回以上 | 1週に1回以上 |
| 向いている人 | 好条件の物件を自分主導で | 自分でも探しつつプロにも任せたい | 売りにくい物件を完全にお任せ |
1-3. 空き家・実家を売る3つのパターン
建物の状態や立地によって、売り方の最適解は変わります。
| パターン | 内容と向いているケース |
|---|---|
| 中古住宅／古家付き土地として売る | 建物を壊さずに売る。解体費がかからず売却活動に入りやすい。築20年程度を超える木造は「古家付き土地」として扱われることが多い。 |
| 更地にして売る | 傷みが激しい場合、解体して更地にした方が買い手がつきやすいことも。解体費はかかるが、土地として広く売れる。高松市にも空き家の除却に関する支援制度があります（要件は市にご確認を）。 |
| 買い取ってもらう | 不動産会社が直接買い取る。価格は下がるが、すぐに現金化でき、近隣に知られずに手放せる。 |
第2章売却にかかる税金・費用と、使える控除
売却では、仲介手数料などの費用に加え、利益が出た場合に「譲渡所得税など」がかかります。一方で、負担を軽くする控除・特例もあります。
2-1. 売却にかかる主な税金・費用
| 項目 | 内容・目安 |
|---|---|
| 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税 | 売って利益（譲渡所得）が出た場合にかかる。最も負担が大きくなりやすい。 |
| 仲介手数料（＋消費税） | 仲介の場合。売買価格 × 3〜5%程度（法令で上限あり）＋消費税。 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼る。契約金額により数百円〜数万円。 |
| 抵当権抹消費用 | 住宅ローンが残る場合。登録免許税は不動産1個1,000円＋司法書士報酬2〜3万円程度。 |
| 書類取得費用 | 各種証明書の実費。1通あたり数百円程度。 |
2-2. 譲渡所得税の税率（所有期間で変わる）
譲渡所得税は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかで税率が大きく変わります（親が所有していた期間も引き継いで計算）。長期のほうが税が安くなります。
| 区分 | 合計税率 | 内訳 |
|---|---|---|
| 短期譲渡（5年以下） | 39.63% | 所得税30% ＋ 復興0.63% ＋ 住民税9% |
| 長期譲渡（5年超） | 20.315% | 所得税15% ＋ 復興0.315% ＋ 住民税5% |
2-3. 売却時に使える控除・特例
| 控除・特例 | 内容 |
|---|---|
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | マイホームを売った場合、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除。 |
| 10年超 所有の軽減税率 | 所有期間10年超のマイホーム売却で、税率がさらに軽減される。 |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 相続した被相続人の居住用家屋を、要件を満たして売却した場合、最高3,000万円を控除（適用期限あり・要件が細かい）。 |
第3章売却の流れと、かかる期間
売却は、査定から引き渡しまで、短くて約4か月、長いと1年ほど。各段階で「売主がすること」を押さえておきましょう。
- 1
不動産会社に査定を依頼
〜1〜2週間「いつまでに」「いくらで」売りたいかを整理し、査定を依頼。適正な売り出し価格を一緒に決めます。当相談所の査定は無料です。
- 2
媒介契約を締結
本人確認書類など査定価格に納得できたら契約。本人確認書類のほか、市役所・法務局で取り寄せる書類を準備します。
- 3
売却活動の開始
〜3〜6か月内覧対応物件情報をネットワークに公開し、買主を探します。内覧では、水回りを中心にきれいにしておくと好印象です。
- 4
買主と売買契約
重要事項説明手付金申し込みが入ったら、重要事項説明書・売買契約書を確認のうえ契約。手付金を受け取ります。
- 5
決済・引き渡し
〜2週間〜1か月抵当権抹消残代金を受け取り、仲介手数料の精算、（必要なら）抵当権抹消、鍵と書類の引き渡しを行います。
- 6
確定申告
翌年2〜3月税務署利益が出た場合は、売却の翌年に確定申告。控除・特例を使う場合も申告が必要です。複雑なときは税理士に依頼を。
第4章高松市で、上手に売却するコツ
納得のいく売却のために、押さえておきたい3つのコツです。
コツ1. まずは正確な価値を知る（無料査定）
出発点は、いまの価値を知ることです。高松市の相場はエリアや道路付け、建物の状態で大きく変わります。相続税評価額（路線価ベース）と実際に売れる価格は別物です。当相談所では査定・ご相談は無料。具体的な金額からご一緒に考えます。
コツ2. 古く見た目が悪いなら「更地」も検討
築年数が古く傷みが目立つ家は、買主にリフォーム負担を感じさせ、マイナス要素になりがちです。状態によっては解体して更地で売る方が、買い手がつきやすいことも。高松市にも空き家の除却に関する支援制度があります（要件・最新情報は市にご確認ください）。解体すべきかは、まず無料相談でご判断します。
コツ3. 「管理から売却まで」一貫できる地元の会社を選ぶ
空き家は、売れるまでの間も管理が必要です。空き家管理と売買仲介の両方を扱う当相談所なら、物件の状態を熟知したうえで、メンテナンス済みの良い印象で売り出せます。地域密着で、最初のご相談から引き渡しまで代表が一貫して対応します。
第5章売却に必要な書類一覧
売却では、段階ごとに必要な書類が異なります。早めに集め始めると、その後がスムーズです。
| 段階 | 主な必要書類 | 入手先 |
|---|---|---|
| 査定〜媒介契約 | 登記済権利証／登記識別情報、本人確認書類、間取り図 | 自己保管 ・ 法務局 |
| 固定資産税評価証明書 | 市役所 | |
| 境界確認書・測量図（戸建・土地） | 自己保管／土地家屋調査士 | |
| 売買契約 | 固定資産税納税通知書、実印 | 自己保管 |
| 決済・引き渡し | 印鑑証明書 | 市役所 |
| 抵当権抹消書類、登記事項証明書 | 法務局 | |
| 預金通帳（受取口座） | 自己保管 | |
| 確定申告 | 売買契約書（購入時・売却時）の写し、取得費・譲渡費用の領収書、譲渡所得の内訳書 | 自己保管 ・ 税務署 |
第6章高松市での書類の入手先・相談窓口
高松市で売却・確定申告を進める際の、主な公的機関です。最新の所在地・受付時間は各機関の公式情報をご確認ください。
| 機関 | 取り扱い | 所在地（目安） |
|---|---|---|
| 高松市役所 | 固定資産税評価証明・印鑑証明・住民票 など | 香川県高松市番町一丁目8番15号 |
| 高松法務局（本局） | 登記事項証明書・抵当権抹消・登記 | 香川県高松市丸の内1番1号 高松法務合同庁舎 |
| 高松税務署 | 譲渡所得の確定申告 | 香川県高松市天神前2番10号 |
| 高松市 空き家相談窓口 | 空き家の管理・除却・活用の相談 | 高松市役所 担当課（要事前確認） |
第7章売る以外の選択肢｜空き家・実家の活用
「売る」と決める前に、活用という道もあります。立地や建物の状態によっては、持ち続けながら活かす方が良いことも。主な活用方法を比べてみましょう。
| 活用方法 | 始めやすさ | 収益性 | 向いている立地 |
|---|---|---|---|
| 不動産会社に買取を依頼 | ◎ | △ | 立地を問わず手放したい |
| 賃貸に出す | ○ | ○ | 住宅需要のあるエリア |
| 駐車場にする | ◎ | ○ | 駅・中心市街地の周辺 |
| 民泊・宿として活かす | △ | △〜○ | 観光地・景観の良い立地 |
| 当面は管理して持ち続ける | ◎ | — | すぐに決められない場合 |
当相談所は売買仲介と空き家管理の両方を扱うため、「売る・貸す・管理する」をフラットに比べてご提案できます。迷っている段階でこそ、ご相談ください。
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売却のこと、まずはお気軽にご相談ください
「売るかどうか決めていない」段階でも大丈夫です。初回のご相談・査定は無料です。
LINEは「実家の相談。場所は高松市◯◯です」の一言だけでOK。
売ると決めていない段階でも、写真を送っていただくだけの概算査定でもご相談いただけます。
※本記事は一般的な情報をまとめたものです。税額・控除の適用や具体的な手続きは、個別の事情により異なります。実際の手続きにあたっては、税理士・司法書士などの専門家、および各公的機関の最新情報をご確認ください。
